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我国房地产营销过程中的问题研究及对策建议 　　【摘 要】房地产的营销管理直接影响着房地产企业的发展和市场竞争能力的提高，本文就房地产营销的概念及特点入手进行分析，并就目前房地产营销中存在的问题进行探讨，在此基础上提出了改进建议旨在保证房地产业可持续健康发展。 　　【关键词】房地产；市场；营销；策略 　　一、前言 　　当前，随着我国市场经济的不断发展，房地产企业也经济迅猛，快速成长为我国国民经济主要支柱支柱产业。然而市场营销是房地产业经营发展的生命线，所以制定合理的市场营销策略，解决房地产企业中营销问题，是房地产业获取利益和保持可持续增长的有效措施。 　　二、房地产市场的特点以及房地产市场营销的概念 　　房地产是一项特殊的商品，由此决定了房地产市场所具有的特征。总体而言，房地产市场是一种具有特殊性的商品市场，它有着下面几个的特征。 　　1.区域性。这主要是体现着房地产的固有位置不能移动性。房地产市场其固定的位置，决定了两个市场区域相互之间的供求需求不可通过它们相互调剂而实现。当发生供过于求状态时，房地产市场价格发生下跌；当发生供不应求状态时，房地产价格就会出现上升。 　　2.房产交易行为复杂。同其他一般商品有所区别，房地产交易行为是属于不动产交易行为，产生的交易金额很大，不像其它一般的商品，顾客只要能看到到实物，并且认为其成品质量等其他方面可行，其价格也趋于合理就能达成交易。然而对于房地产商品却不是这样，同时一种较为复杂的交易购买行为。。 　　3.滞后性严重。房产市场调节存在着滞后性。由于房地产的经营生产周期交一般商品周期较长，供给增加常常需要相当长的时间。另外，每一个具体区域及具体时期，国家对地产的宏观控制政策，也严重影响着我国的房地产市场。 　　4.我国房地产市场具有流动性差、市场的变现能力弱。一般的房地产都会有交易期限，因为它交易的金额较大，在财务上管理上通常进行应收账款处理，并且期限也相对比较长。而且，房地产是一种实体巨大的物体，因此其流动性很差，因此房产的交易的变现速度以及变现能力就极其差，无法实行房地产产品经过瞬息流通完成，消费者客户也不能像对待其他一般商品那样常常更换。 　　5.依赖于金融业。当前，我国的金融业是房地产业的市场的营销的“调节器”。房地产业的生产经营和发展，离不开金融业的给予的全力支持。这是由于房地产业生产经营周期太长，经营资金量巨大，仅仅凭着房地产开发商自身的投资实力，缺少金融业的全力支和配合，会大大地制约房地产业的发展。 　　三、房地产营销意义 　　现代市场营销学是不断地发展社会主义市场经济，逐渐走向世界经济一体化所必须掌握和研究的实用科学。房地产的命运紧系于“销”，然而“销”的绩效产生于“营”，只要“营”字为先，“销”字为头，营销一体化发展，如此的房地产企业才能在市场中如鱼得水。 “营”字具体包含策划和创意、还包含运筹及研究，对于现代的营销人员，最要紧的是开动脑筋，研究营销策略，用策略来促动“销”。对于一个房地产企业经营好坏与否实施评价的至关重要的标准是的一个关键标准，就是最终体现在营销业绩的高低，具体包括销售额大小、市场占有率的高低、利润和知名度的高低等，可是决定营销业绩的高低又在于该房地产营销经营实力的强弱。营销实力既包括房地产的设备资金等硬资源实力，具体还包括房地产的软资源实力强弱。软资源实力表现是通过现代营销意识以及专业营销队伍实力的强弱，然而专业营销的能力的高低是由房地产具有基础扎实和经验丰富营销人员、还有创造性思维及踏实勤勉的营销管理人才、以及营销企划与营销执行相关的人才的能力决定的。因此。随着我国经济改革的不断深入，建立一支高素质的营销队伍是迫在眉睫。 　　四、我国房地产营销过程中的主要问题 　　随着我国房地企业的不断发展，房地产市场的激烈的竞争也达到空前的高潮。开发商也越发重视房地产营销策略。市场营销被看为房地产企业发展的生命线，房地产企业对市场营销的策略和手段日益更新，但是在市场营销过程中仍常存在一些问题及弊病。 　　1.住宅空置率居高不下 　　住宅空置率体现了住宅的供给和需求的矛盾，合理范围的住宅空置率可有效缓解当今社会住房紧张，因此促使住宅的供给及需求保证均衡状态。出项住房空置率居高原因，其一是房价太高，一般居民消费不起；其二，中高产阶层消费者手中存储过多的房子，却不居住。住宅空置率太高，对国计民生和社会动荡有一定的影响。住宅的空置率太高成为我国不可忽视的重要问题。 　　2.过度运用广告大力宣传，忽略其他营销渠道。在信息快速发展时代，广告是一种较有力的传播工具而被众多企业利用，房产广告可以体现基本的宣传作用，高品质的广告可以有效提高品牌的信誉度，但很少有人会单单信靠广告的美好印象而盲目购买房地产商品。当前房地产企业广告具有的问题是