访谈笔记-金易总经理韩连军.docVIP

访谈笔记 被访人 ：韩连军,金易公司总经理 时间 ：1:30PM –2:30PM ，9／13／2002 地点 ：通泰大厦8层,华融综合投资公司第一会议室 访谈人 ：郭刚，余继业，丛寰宦 整理人： 郭刚 访谈纪要： 1．本人情况 94年加入金融街，工作一直到99年，其间担任王功伟的助理，负责工程工作。99年后在金易公司工作，先担任董事长，今年调整后担任总经理。 2．公司情况 注册资本1000万，股权结构为5221，华融系统70%，西城区教委30%。合资情况有历史原因，例如教委进入是因为政府认为公司缺乏管理人员，所以引入新股东。 金易成立之初负责94年后金融街的拆迁用房，开发西马小区。原来拆迁政策以“实物拆迁”为准，为计划工程。98年后北京拆迁政策改变为“货币拆迁”，居民有选择权，金易的模式逐渐向市场运作转移。目前拆迁用房约40%。 公司结构为五部一室：规划、工程、财务、销售、预算、办公室 公司财务状况良好，基本没有贷款 西马小区总面积60万平方米，占地40 公顷。一期为27万（立项在金融街），2期为30 万（立项在金易）。目前在做2期。估计还有3到4年完工。 西马的优势在于规模效应（在南郊），交通也较为方便。问题在于配套还不够完善。 2期公司内部自己开展项目分析，并引入香港中原公司参加项目策划 定位普通工薪阶层，价位中等偏上，大约RMB 4000-4500 销售预计11亿以上，估计利润率在 7.5%，净利润总额在几千万 住宅市场的看法 高挡物业主要强调区位概念 小康住宅要求人均 18平米，现在北京人均8平米，长远看来总体需求看好 目前主要因为奥运概念，政府拉动为主，2008年后可能萎缩或下调 北郊和南郊定位不同，南郊以拆迁为目的，消费层次相对较低 5．项目成功关键 项目策划最重要，控制依靠预算员和财务控制 6．战略考虑 金易公司目前实力不够，只能做小项目。资本金少，谈大项目可能有问题。但公司自身具备了独立运行的能力。未来发展需要走两条道路，一是自身发展，二是依靠华融总公司嫁接项目。 作为华融来说，未来发展需要解决两个问题：一是作为政府的企业能否进行市场竞争（决策的权威性是否在于企业）？二是如何进行竞争？ 华融优势在于人和，社会资源多。金融街和金易内部操作上没有什么不同，但外部沟通显然金融街在西城区更为有利。