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商业中心写字楼 会展中心 大型购物中心 郊外仓储用地 配送设施 城市交通体系包括城市对外交通联系所需的交通运输设施、市内交通设施及附属设施等。 《城市地产估价》 第一章 房地产和房地产价格 第三节 房地产价格的影响因素 社 会 因 素 1.人口状况 2.城市化及公共设施条件 3.教育及社会福利条件 4.生活方式等状况 5.心理因素 6.不动产交易惯例　7.国内政治状况 8.社会治安状况　　9.国际政治状况 经 济 因 素 制 度 (行 政) 因 素 一般因素   1.人口状况 人口状况是最主要的社会经济因素。 主要有三个方面的内容： （1）人口数量（人口密度）； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 1.人口状况（1）人口数量（人口密度）； 人口数量增加时，通常会增加房地产的需求，从而使房地产价格上涨。（图片） 人口密度增加可以刺激商业和服务业等发展，从而房地产价格上涨，但又可能导致居住环境恶化，从而降低房地产价格。（2）人口素质；（3）家庭人口构成。 人口密度大 日 本 美国 人口密度小 1.人口状况 （1）人口数量（人口密度）； （2）人口素质； 与人口受教育程度和文化素养有关 （3）家庭人口构成。 1.人口状况 （1）人口数量（人口密度）； （2）人口素质； （3）家庭人口构成。 反映家庭结构和家庭成员数量 家庭结构的小型化（小家庭、单亲、独身家庭增多）。 四世同堂 三口之家 　　全国不同区域地价水平对比表（单位：元／平方米) 综合 商业 住宅 工业 全国平均 1198 1988 1166 481 东南区 1621 2754 1569 587 中南区 1162 1834 1152 463 西南区 1207 2167 1085 443 华北区 1300 2153 1276 536 西北区 777 1167 732 457 东北区 1055 1733 1148 375 3.教育及社会福利状况 教育及社会福利状况包括人均享有的公共设施、医疗设施等。 （1）城市优于城镇，大城市优于中小城市，经济发达地区优于落后地区。 （2）城市居民购房时考虑的重要因素是子女能否受到良好的教育。 生活方式指人们对物质文化生活等多方面表现和追求。 4.生活方式 优美的环境 小区公共设施 医 院 购 物 场 所 大 居 室 明 卫 大型购物中心 城　市　布　局 立 交 桥 轻轨列车 郊外仓储用地 社会因素 经 济 因 素 制度（行政）因素 1.经济发展状况 2.储蓄、消费及投资水平 3.财政与金融状况 4.物价、居民收入及就业水平 5.税收负担状况 6.技术革新及产业结构状况 7.城市交通体系状况 8.国际化状况 9.国际经济状况 经济发展意味着财政、金融状况景气，经济繁荣，生产和投资活动活跃，就业机会增加，对厂房、办公楼、住宅、商业服务和文娱体育设施等的各种需求也会不断增加，从而引起房地产价格上涨。 储蓄水平与投资水平是正相关的，即储蓄水平增长，投资也相应增长 。储蓄能力取决于消费者的收入水平和消费水平，储蓄意愿取决于消费取向和利率水平。另外，我国居民的购买力主要参考国民储蓄率。 财政与金融状况是国家综合经济实力的反映，对房地产价格的影响极大。 一般而言，物价普遍波动时，不动产价格也会呈现出相同的波动趋势。房地产越是在物价变动时期越能体现其保值性。 居民收入指反映居民生活水平的实际收入，与物价水平有关系。 边际消费倾向 就业水平反映劳动力就业状况，间接反映居民家庭收入水平及其收入保障。 边际消费倾向:收入每增加一个单位所引起的消费变化。 居民收入 边际消费倾向 对房地产价格 的影响 低收入阶层 大 较小 中收入阶层 较大 上涨 高收入阶层 很小 一般不会，或上涨 税收负担高，有利于增加国家财政收入，进行基础设施建设和发展经济，改善投资环境和区位条件，使房地产价格增值。 税赋增加会减少企业利润和居民储蓄，降低组织和个人的投资意愿，减少对房地产的需求。 技术革新、技术进步能极大地促进经济发展，并能影响到产业结构调整及人们工作和生活方式的改变。