开发培训-城市土地估价2.ppt

（二）、按是否产生收益分类 1、收益性不动产 2、非收益性不动产 一、房地产价格的概念 第二节 不动产价格 二、房地产价格的形成 三、房地产价格的类型 一、房地产价格的概念： 房地产具有价值和使用价值，可以在交换的过程中实现其价值。对于房地产估价而言 ，主要是从量上把握房地产的交换价值，定义为： 房地产价格指在某个时点上为取得他人房地产而获得相应权益所支付的代价。 三层含义： （一）、房地产价格随市场供求关系变动，因此房地产价格是指某个时点状态下的价格； （二）、不同的房地产权益对应于不同价格（买卖、租赁、抵押）； （三）、这种代价一般以货币形式支付，但也可以实物或劳务等其他形式支付。 三个前提条件： （一）有用性： （二）稀缺性： （三）有需求。 二、房地产价格的形成 《城市地产估价》课件 国土系 黄 倩 参考书目 [1]王万茂.土地定级和估价.中国矿业大学出版社,1993 [2]王家庭.房地产估价.沈阳:东北财经大学出版社,2001 [3]苏志强.不动产估价概论.台北:文笙书局,1993 [4]柴强.房地产估价理论与方法.北京:中国物价出版社,2001 [5]黄贤金,吴群.不动产估价.北京:中国林业出版社,1998 课程目录 第一章 房地产与房地产价格 第二章 房地产估价 第三章 市场比较法 第四章 收益还原法 第五章 成本估价法 第六章 假设开发法 第七章 估价报告 第八章 估价制度 第一章 房地产和房地产价格 第一节 房地产 real estate 一、房地产的概念 二、房地产实物与权益 三、房地产的特性 四、房地产与几个相关概念的区别 五、房地产的分类 房地产的定义有多种。 不动产的主要特征表现在它不能移动，或者虽然可移动，但移动后会破坏它的完整性、使用价值及功能 ，或者会带来明显的经济损失。 （1） 在民法中，将财产分为动产和不动产两类。（柴强，2001） （2）《中华人民共和国担保法》 第九十三条规定：“本法所称不动产是指土地以及房屋、林木等地上建筑物。” 在民法或民事法律中，引入不动产的概念，最重要的目的就是要保护不动产权利人的各项合法权益。 立法中的有关概念 房地产包括以下两方面内容： （一）、房地产实物 （二）、房地产权益 （一）、房地产实物 1、土地 关于土地，人们有各种不同的认识。 美国有关法律对土地的界定包括地下矿藏和其他自然物。 现实中，某宗土地的范围是指它在地球表面及地表上下一定范围内的空间，并非从地球中心一直到无限天际。 在地球表面，该宗土地的边界范围由人为划定的形状、面积及方位所决定。即使在美国，由于飞机、宇宙飞船和人造卫星的出现，土地所有者的空间权利同样受到了限制。 2、建筑物 建筑物包括房屋和构筑物。 构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不能在其内直接从事生产和生活等活动，如烟囱、水塔、道路、桥梁 、隧道、水坝等。 3、其他附着物（fixtures 其他附着物由相关的法律予以界定。 美国法律为例： 如果动产被视为土地的一部分，无论该动产原来属于谁，都将归土地所有者所有。 如庭院、花园、假山、栅栏等为提高不动产的价值和功能的，也是附着物。 给排水管道、电力、热力系统等，这类动产是依附于土地或建筑物，移动时必然会对土地、建筑物或该动产本身造成很大损害，所以不论该动产所有人是否有此意愿，都被视为附着物。 （二）、房地产权益 房地产权益指由法律设定的房地产各种权利（包括各自权能及范围界定）以及享有这些权利所能获得的利益或收益。 这是房地产最重要的部分，是由国家制定的法律、法规来保障的。各国法律涉及到房地产权利的，主要是民法中对物权创设的规定。 随着经济的发展和社会分工深化，人们的交易范围越来越广泛，使得同一财产的权利不断细分，新的权利不断出现，同一财产物中产生出不同权利之间的复杂关系。 日本为例，在产权关系上，特别针对地铁、地下车库、高架铁路等，在民法中增设了“区分地上权”这一新权利。 （三）、本书对房地产的用词 1、土地，仅指不动产中的土地部分（包括土地附着物），无论是否存在固定于该土地范围内的建筑物，在对土地估价时，不包含该土地范围内的建筑物价格。 2、建筑物，仅指不动产中的建筑物部分（包括固定于建筑物的附着物），在对建筑物估价时，不包括该建筑物所占的土地的价格。 3、房地产，既可指土地，也可能指建筑物，还可指土地与建筑物整体。在对房地产估价时，如未特别指明，则指既包含土地又包括建筑物在内的整体价格。 房地产的特性 （一）、自 然 特 性 （二）、社会经济特性 （一）、自 然 特 性 重点讨论在一定社会经济条件下由这些自然特性所衍生的房地产其他性质。 1、不可移动性（区位） 土地的地理位置固定，不能移动。 区