开发培训-法律实操-我国商业地产法律与实操相关问题研究.ppt

（二）房地产企业在房地产融资中常面临的问题 贷款方式单一 企业对银行贷款依赖过重 房地产融资工具的局限性限制 上市融资渠道的局限性 海外基金与国内企业对接的难题 （三）发展我国房地产融资渠道的对策和建议 建立多层次房地产融资体系 加紧开发房地产金融投资产品 完善房地产金融法律法规 四、商业地产中开发商的角色思考 结果导向重招商和经营 专业分工是为了共赢 商道上下游 五、大型商业地产项目的商业规划及建筑设计 （一）项目操作方式应高度专业化 （二）重视专业顾问公司 （三）专业化建筑规划设计公司至关重要 （四）选址应充分考虑规划与策划方的专业建议 在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage（便利）的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。 （五）平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战 案例：五棵松体育中心项目 （六）丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式 ＃空间尺度 ＃空间气氛 ＃室内外空间的结合 ＃环境景观 ＃多元化的立面设计 ＃立面组合的多样化 ＃非建筑固有元素在立面设计中的重要性 我国商业地产法律与实操相关问题研究 主讲人：方登发 副主任律师 高级合伙人 北京市中伦文德律师事务所 2010年10月 第一章 商业地产简述 一、什么是商业地产 商业地产， 是指作为商业用途的地产，它区别于以居住功能为主的住宅房地产,以工业生产功能为主的工业地产等 广义上商业地产：通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲、办公等经营用途的房地产形式 狭义商业地产：是专用于商业服务也即经营用途的物业形式，零售、餐饮、娱乐、健身、休闲等 二、商业地产开发方式 只租不售 出售 租售结合 大连万达租售结合成功案例 三、商业地产经营模式 四、商业地产的分类 （一）按使用功能分类 底商、步行街、MALL、购物中心、专业性市场等 （二）按地域性分类 燕莎、朝外、CBD、建国门、王府井、西单、阜成门等多个分散的商业中心 （三）按服务对象和辐射范围分类 区域商业中心、城市核心商业中心、次中心、邻里中心、小区配套商业等 （四）住宅底商和社区商铺 社区商铺的概念和类型 社区商铺的概念 社会商铺的类型：零售型社区商铺、服务型社区商铺 社区商铺的特点 零售型社区商铺的特点 服务型社区商铺的特点 住宅底商的概念和类型 住宅底层商铺的概念 住宅底层商铺的类型 住宅底商的特点 （五）商业 街底商 城市中心的商业地产多集中于商业街，可谓商业街底商，故在这里重点讲述。 商业街的定义、特点及分类 商业街的定义 商业街的五个核心特征 商业街的分类 商业街开发建设定位 消费群体目标对象的选择 商业街市场定位应考虑的消费者因素 商业街规划设计的四个法则 商业街开发建设的必备战术 五、商业地产定位 （一）定位释义 定位建立在市场调查研究的基础上 定位的核心是确定功能 定位是系统工程 （二）项目定位内容 功能、客户、形象定位、服务定位和技术定位 （三）项目定位程序 辨析定位问题 识别细分市场 选择目标市场并进行评价 确立定位体系 评价定位体系 第二章 商业地产的发展前景预测 一、中国商业地产现状 2008年受宏观调控影响增幅回落 2009年受金融危机影响步入深度调整和复苏期： “价值同创机遇共享”2009中国商业地产行业年会 中央电视台经济频道两个节目：凤凰楼市、深圳房价事件 2010年我国商业地产市场有比较好的发展 二、从房产政策看商业地产的发展 我国房地产政策的变化： （一）鼓励住宅地产发展 中华人民共和国房地产法第二十九条 国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见（国办发〔2008〕131号） （二）抑制住宅地产发展 国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知（国发〔2010〕10号） 关于贯彻国办发〔2010〕4号文件精神促进本市房地产市场平稳健康发展的实施意见（京建发[2010]72号） 国土资源部住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》（国土资发【2010】151号） 三、从经济走势看商业地产的发展 四、业界看好商业地产的发展 冯仑：商业地产未来市场空间很大 潘石屹：上海和北京这两个城市的最繁华地段，一