开发培训-房产评估-2012房地产评估系统培训.ppt

* 第二节 收益法的计算公式 四、净收益按等差级数变化的公式 净收益按等差级数逐年递增或递减； r每年不变且大于0； * 第二节 收益法的计算公式 四、净收益按等差级数变化的公式 例题：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会比上一年增加1万元，资本化率为8%,无限年使用，该宗房地产的价格为？ * 第二节 收益法的计算公式 五、净收益按等比级数变化的公式 净收益按等比级数逐年递增或递减； r每年不变且大于0； S为净收益逐年递增或递减的比率 例：某房地产，预计未来第一年净收益为10万元，此后每年净收益将会在上一年的基础上增长1%,资本化率为8%,无限年使用，该房地产的价格？ * 第一节 土地分等定级概述 二、城镇土地定级因素分析 1、商服繁华程度 商服繁华程度是指 所在地区的商业、服务业集聚与人流状况及各级商业、服务业的位置关系。 2、交通通达度 反映交通通达度的因素因子主要有：道路功能、道路宽度、路网密度、公交便捷度和对外交通设施的分布状况。 3、城市设施完备度 4、环境优越度 5、人口密度 * 第一节 土地分等定级概述 三、城镇土地定级的因素因子体系（P71） 选择定级因素因子的基本原则 1、定级因素分类 按照因素是否为适用于各城市，定级因素分为主导因素和非主导因素。 2、确定必选因素的基本原则： 1）影响大，对分级具有重要作用，对分级起决定性的主要因素反映了土地质量的差别，应为必选因素； 2）覆盖面广，适用于城市各类用地； 3）反映土地质量的差异； 4）因素因子的选择要因地制宜。 * 第二节 定级因素权重确定 一、定级因素权重应满足的要求： 1、权重值的大小与因素对土地质量的影响成正比，权重值越大，因素对土地质量的影响越大； 2、各因素权重值在0-100或0-1之间赋值，各选定因素的权重之和必须分别等于100或1. 二、因素权重确定的方法： 1、特尔菲法 2、因素成对比较法 3、层次分析法 * 第二节 定级因素权重确定 三、特尔菲测定法 1、关于特尔菲测定法的说法 特尔菲法 这是由美国兰德公司发展的一种新型专家预测方法。它通过寄发调查表的形式征求专家的意见：专家在提出意见后以不记名的方式反馈回来；组织者将得到的初步结果进行综合整理，然后反馈给各位专家，请他们重新考虑后再次提出意见；经过几轮的匿名反馈过程，专家意见基本趋向一致；组织者依此得出预测结果。 * 第二节 定级因素权重确定 三、特尔菲测定法 2、特尔菲测定权重的程序 （1）专家选择 （2）评估意见征询表设计 （3）权重测定结果的数据处理 3、特尔菲测定的特点 （1）个人意见的 匿名性 （2）轮询评估结果的公开性 （3）预测结果的稳定性和非一致性 * 第二节 定级因素权重确定 三、特尔菲测定法 3、应用特尔菲法时的注意事项 （1）测定时要避免组合事件 （2）对特尔菲法测定要做出充分说明 （3）领导小组的意见不宜加入调查表中 * 第二节 定级因素权重确定 四、因素成对比较法 设有A、B两因素， A比B重要，给A因素赋值1，给B因素赋值0； A与B同等重要，给A、B两因素各赋值0.5； A不如B重要，给A因素赋值0，给B赋值因素1. 五、层次分析法 基本原理（P78） * 第三节 评价单元划分与单元内指标取样 一、评价单元划分 1、单元划分的原则 （1）单元内主要定级因素的影响大体一致、统一； （2）单元面积确定在5-25公顷之间； （3）商服中心、文体设施、交通枢纽等整体起作用的区域，不能分割为不同单元。 （4）划分的单元能方便地进行因素取样，并能保证分值计算准确性和科学性。 * 第三节 评价单元划分与单元内指标取样 一、评价单元划分 2、单元边界选用 （1）自然线状物； （2）铁路； （3）交通道路； （4）权属界线或权属单位内部的土地类型界线； （5）行政区划界线； （6）其他地物。 * 第三节 评价单元划分与单元内指标取样 一、评价单元划分 3、单元划分方法 （1）主导因素判定法； （2）网格法； （3）均质地域法； （4）主导因素判定法和均质地域法结合划分单元。 * 第三节 评价单元划分与单元内指标取样 二、单元内指标取样 1、因素作用分值呈直线衰减 2、因素作用分值呈面状分布 3、因素作用分值呈指数衰减 4、特殊因素取值 * 第四节 土地定级因素分值计算方法 一、土地定级因素分值计算原则 1、总分值与土地优劣成正比，土地条件越好，得分值越高，总分值越大，级别越高； 2、分值体系采用0-100分的封闭区间； 3、得分值只与因素指标的显著作用区间相对应； 例如：绿地覆盖度在0-50%之间对土地有影响，而大于50%的，其作