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完 美 的 合 同 ——商业地产合同审查与修改 江杨阳 汇编 一、合同的合法性 （一）合同主体的合法性 合同的主体是依据合同享有权利、承担义务的合同当事人。审查合同主体是否合法就是审查合同当事人的主体资格是否合法，也就是审查当事人是否具备相应的民事权利能力和民事行为能力，包括企业性质、注册资本、经营范围、专业资质、业务许可等。受到法律保护的房地产合同，最起码的一点是合同主体资格合格。 1、自然人资格的合法性 【案例】小林（16岁）平时生性顽劣，为偿还自己因赌博欠下的赌债，偷偷将其父亲的汽车卖给了钱某，后被父亲发现，李某父亲主张李某签订的汽车买卖合同不成立。 【问】李某签订的汽车买卖合同是否成立？是否生效？ 【法条】 《民法通则》第10条、十八周岁以上的公民是成年人，具有完全民事行为能力，可以独立进行民事活动，是完全民事行为能力人。 十六周岁以上不满十八周岁的公民，以自己的劳动收入为主要生活来源的，视为完全民事行为能力人。 第12条、十周岁以上的未成年是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理、或者征得他的法定代理人的同意。 第13条、无民事行为能力、限制民事行为能力的监护人是他的法定代理人。 第16条、未成年人的父母是未成年的监护人。 【对于自然人资格审查】 1、自然人具有完全民事行为能力，才具有缔约权。否则，必须要经监护人同意。 2、要求自然人提供身份证、详细的家庭地址、联系方法及个人的其他情况（工作单位等）。 3、代理人除要求自然人的相关证件外，还要提供授权委托书或者公证书；审查其代理行为是否超越了授权范围，是否在授权期限内签订合同，最后审查其代理权是否超出了代理权限。 2、法人资格的合法性 《民法通则》第37条、法人应当具备下列条件： （一）依法成立； （二）有必要的财产或经费； （三）有自己的名称、组织结构和场所； （四）能独立承担民事责任。 【例】甲、乙、丙三人各投资20万依法成立丁贸易有限公司。现在丁公司亏损160万原，问承担有限责任的主体是谁？ 【例】下列单位那些是否属于法人？ 安徽协成营销有限公司；肥西县工商局；安徽省广播电视台；嫣然天使基金。 【对法人资格的审查】 1、营业执照： （1）公司的年检审查。主要是避免与可能存在违法违规情况的企业签订合同。 （2）经营期限的审查。主要是合同的相对方营业执照的有效期是否长于合同期限。 2、组织机构代码证：对依法注册、登记的企业在全国范围内唯一的、始终不变的代码标识，其作用相当于单位的身份证号。 3、税务登记证：税务机关核发给企业的进行经营活动的凭证，企业要想从事经营活动除依法应当取得营业执照外，还应当取得税务登记证。 【注】判断一个经济组织是否具有法人资格，主要是看其是否有国家工商行政管理机关颁发的企业法人营业执照。 3、其他组织资格的合法性 【案例】甲公司与乙电视台广告发布中心签订《广告发布协议》协议，约定：由乙在当地电视台黄金时段的电视剧中插播甲公司开发的小区楼盘销售广告，合同签订后，突遇国家广电中心下文，禁止在电视剧播放中插播广告，故甲公司的广告被挪到电视剧播放结束时间段播放。甲公司遂以广发中心未完全合同履行而向其主张违约金及由此造成的损失。 【问】1、甲公司与乙市电视台广告发布中心签订的《广告发布协议》是否有效？ 2、甲公司该起诉谁？ 【法条】《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法若干问题的意见》40.民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （1）依法登记领取营业执照的私营肚子企业、合伙组织； （2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业； （3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体； （5）法人依法设计并领取营业执照的分支机构； （6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构； （7）中国人民保险公司设在各地的分支机构； （8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业。 41.法人非依法设立的分支机构，或者虽依法设立，但没有领取营业执照的分支机构，以设计该分支机构的法人为当事人。 42.法人或者其他组织的工作人员因职务应为或者授权行为发生的诉讼，该法人或其他组织为当事人。 《公司法》第14条、公司可以设立分公司。设立分公司，应 当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 【对其他组织的资格审查】 1、营业执照审查： 是否按规定