开发培训-趋势解读-华远地产-2013年影响房地产发展的两大因素任志强.ppt

* 人口变化的影响 * 人口增长与自然出生率的国际比较：美、英、法、意；人口自然生长率均为正，驱动人口正增长。 * 美 英 意 法 * 人口流入增长推动住房（公寓）价格增长 * 人口趋势：2011 VS 2006,% 人口趋势：2011 VS 2006,% 公寓价格变化 公寓价格变化 a. 居住地类型 b. 都市圈核心城市 * 老龄化形势最严峻 65+岁人口比例。1960年11.53%; 2000年16.31%; 2010年20.70%。 “老幼”合计占比1/3，社会抚养比基本维持在2:1。50年来，“老”占比上升9%，“幼”下降8%，“壮”下降1% 65+岁人口占比, 2010 * * 中国的人口结构变化（绝对数） * 人口红利的国际比较 * 结婚对数与滞后23年的出生人口对比 * “年龄份额”:80后、90后成适龄购房人群占比上升“置业份额”:25-45岁，住房购买比率上升 局部拐点? * * 部分国家分年龄段居民消费占总消费的比例 * 人口年龄变化 年龄 20—49岁 54.8% 35—64岁 42.6% * 住房自有化率随收入增长而上升 * 德美经验：住房拥有率与家庭收入水平正相关 * * 老 龄 化 引 起家 庭 人 口 变 化 的 影 响 * 中房协 三亚亚龙湾喜来登酒店 * 修改： * * 数据来源：世行数据库，日本数据根据《日本统计年鉴》数据进行修正。中国2015年和2020年城镇化率水平为预测值。 * 数据来源：世行数据库。 * 数据来源：《中国统计年鉴2008》、《2008年国民经济和社会发展统计公报》 此表中农村向城镇的净迁移量为计算推断量，与人口调查中的迁移人口界定并不完全一致，可能会包含所谓“暂住人口”。但考虑到目前数据获得的限制，我们认为这个推算大体上代表了城市化人口构成变动趋势。 * 数据来源：各国统计网站。 * 影响未来的两大因素 华 远 地 产 董事长：任志强 2012年12月17日 * * * * * 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 64772 16.7 　其中：住宅 44606 11.9 　　　　办公楼 3024 32.7 　　　　商业营业用房 8417 27.3 房屋施工面积（万平方米） 556658 13.3 　其中：住宅 416657 10.8 　　　　办公楼 18886 21.7 　　　　商业营业用房 63829 16.8 房屋新开工面积（万平方米） 162413 -7.2 　其中：住宅 119905 -11.1 　　　　办公楼 5410 11.3 　　　　商业营业用房 20200 6.3 土地购置面积（万平方米） 31638 -14.8 土地成交价款（亿元） 6594 -10.3 房屋竣工面积（万平方米） 67706 14.1 　其中：住宅 54310 13.7 　　　　办公楼 1347 -4.4 　　　　商业营业用房 7043 14.4 * 指标 绝对量 同比增长（%） 商品房销售面积（万平方米） 91705 2.4 　其中：住宅 81500 2.3 　　　　办公楼 1821 11.6 　　　　商业营业用房 6176 1.7 商品房销售额（亿元） 53526 9.1 　其中：住宅 44783 10.4 　　　　办公楼 2239 4.1 　　　　商业营业用房 5556 4.2 商品房待售面积（万平方米） 33567 32 　其中：住宅 21452 37.7 　　　　办公楼 1432 28.5 　　　　商业营业用房 6783 19.2 房地产开发企业本年资金来源（亿元） 85802 14.1 　其中：国内贷款 13208 16.1 　　　　利用外资 371 -51.5 　　　　自筹资金 35374 13.8 　　　　其他资金 36849 15.2 　　　　　其中：定金及预收款 23119 20.2 　　　　　　　　个人按揭贷款 9274 23.7 2012年1-11月份全国房地产开发和销售情况（续） * 中国进入城镇化高速发展的阶段 * 城镇化与房地产市场发展 城镇化与房地产市场机会： 一是“诺瑟姆曲线”变化，即城市人口超过30%后，经济起飞，城镇化进程加速推进。 二是城镇化进程中按人口流动主导方向分四个阶段：1）农村进入城市；2）由小城镇进入大城镇；3）由城区进入郊区；4）郊区城镇化形成大都市圈。因此，不同阶段和不同区域的房地产市场表现也存在较大差异。 70% 30% 加速发展区 城市化率 时间 缓滞发展区 平稳发展区 世界城市化进程阶段性规律示意图 * 中国与主要国家城镇化率水平的比较 * 世界各个国家和地区城镇化水平与人均收入之间的关系（2004年） * 工业化率 46.8%