开发培训-商业地产-商业地产的开发、招商与运营.ppt

商业地产前期销售和后期经营的关系 出售部分商铺产权给购物中心的后期经营增加了许多困难，购物中心经营管理公司不仅要面对经营者和消费者，还要面对投资者。而这三者之间的关系既相互依赖又相互排斥，平衡协调好三者之间的关系对项目今后正常经营十分重要 商业地产前期销售和后期经营的关系 一个新建的购物中心，市场培育期一般在 2-3 年，为了培育市场，在进行招商的时候，往往采取较优惠的条件吸引经营者进场经营，如降低租金或减免管理费等。但这些又与投资者的投资收益发生了冲突，投资者买铺是为了得到稳定的租金收益和物业的升值，其长达几年的低收益回报是其不愿看到的 因此开发商在进行产权销售时为了鼓励投资者，一般都采取同时签订保租合同，如承诺投资者的租金回报在多少年不低于多少，以给投资者信心。这种做法虽然解决了投资者的投资回报问题，但同时也把压力转移到开发商这里，每年的租金价差需要开发商来弥补 小 结 商业地产开发商要做长期的经营打算，不能卖完了事 商业地产是一项复杂的工程，经济利益和社会效益是不可分割的 出售产权对项目后期经营的不利影响完全可以通过开发商的努力来弥补 出售产权会给项目的后期经营带来难度，但这并不是商业地产项目经营不善的唯一理由和依据。 商业经营活动是一项复杂的工作，需要专业的管理水平和高素质管理团队 开发商多缺乏商业经营的能力和经验，因此聘请专业的商业管理公司进行管理是最佳的办法 建 议 开发商应该成立属于自己的项目管理公司，并招聘具有商业经营管理十分丰富经验的人员加盟； 订立严格的管理规章制度，并进行岗位业效考核； 在项目的初期经营中，要舍得投入大量宣传推广费用，利用多种形式进行各种促销活动，增加宣传扩大知名度； 管理人员要经常与经营商户进行广泛沟通，了解帮助并及时解决其在经营过程中遇到的困难； 定期召开投资业主座谈会，向投资者汇报近期工作及项目发展思路； 要本着“开源节流”的原则，在不影响日常经营的基础上，压缩水、电、空调、电梯等设备的营运费用，从各个环节降低项目日常整体运营成本； 要利用好自持或空置商铺，采取公司直接采购经营的方式，如设立品牌商品特卖场等，既增加了公司收入又解决了商铺空置现象 现代商业空间的打造 现代商业空间的形成的三种模式 A：传统商业空间的改造模式： 经典案例：上海南京路、东门老街 主要是在原有的基础上，进行商业环境、设施、景观、服务、商户等方面的管理与调整。 B：依托传统商业文化背景打造打造 经典案例：王府井商业步行街、上海富佑路批发市场 借助过往的商业文化背景，以现代规划理念，在商业原址或附近，推出商业空间。 C：新型商业空间模式 经典案例：上海新天地 借助专业国际商业规划力量，以科学的方法并遵循商业空间运做规律，进行从市场调研、到商业定位、规划布局、乃至长期经营管理的全新商业打造。 现代商业空间的打造 国际一流的商业步行街具有特征： 1、 硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。 2、 它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六 个方面，整体规模庞大，服务完善。 3、 商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管 理功能，而且在步行街整体形象宣传方面，公共服务与商业服务水 准方面也应该是一流的。 4、 世界著名步行街具有较高的文化背景内涵与艺术品味。 5、地处优势位置，交通发达，动线合理畅通。 6、城市政治经济运行稳定，具有较大的自由人口和流动人口数量。 7、集旅游观光、娱乐、购物、感受地方文化于一体。 8、部分经营品类有独特性，特有性。 9、时尚前沿的领袖地位，以及联带的美女及明星效应。 10、长期发展的战略经营定位，有效的国际化科学管理。 11、消费档次为中高端结合的方式（具体比例有待调研测算） 现代商业空间的打造 通过对传统商业特征共性，以及对新兴商业项目成功安例的深入分析，我们可以归纳出商业空间成功的规律： 1、现代商业空间是可以通过系统的方法科学打造的，不必经过几百年的积累，这就可以大大缩短时间和开发周期。 2、商业空间本身的地段位置、以及文化背景对商业空间十分重要。 3、城市政治经济以及人口基本情况是商业空间的运营基础。 4、文化是灵魂、特色是生命，两样都不可或缺。 5、行业影响以及时尚地位将直接影响商业经营。 6、消费群体面向中高端，确保了足够的消费主力群体。同时也紧密配合了响应的规模。 7、商业空间的投资回报需要一定的周期及时间，一般都有长期战略定位 商业空间的销售 商业空间的销售 销售模式分析： 目前全国商业市场，规模较大的商业类型，主要还是以租赁经营或合作经营的方式运作。 而具有小产权分割条件的商城、酒店、住宅小区裙房、住宅配套商业、办公配套商业，基本以销售方式操作，现将几种常用模式介绍如下： 1、产权出售、包租10年、投资回报方式