开发策划-土地开发模式-思源经纪-2012滨海团泊土地合作开发模式策划报告.pptVIP

文件来自:中国房地产策划总群291893568 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 开发操作流程 * * 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 投资商摘地开发 滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议 总公司负责制 项目公司负责制 明确双方权责及收益分配 政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让 投资商摘得地块缴纳土地交易金 土地一级开发成本 土地出让金 投资商组建项目公司或团队 实施土地一级开发达到土地上市或建设条件 二级开发 政府土地收益 滨海团泊土地收益 注：投资商联合第三方摘地开发或土地公开出让的流程与此类似 开发操作流程 * * 操作要点 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 滨海公司与投资商联合摘地 滨海团泊公司与投资商签订签订土地一级开发协议 总公司负责制 项目公司负责制 明确双方权责及收益分配 政府收回国有建设用地使用权，进行公开招拍挂出让 滨海公司与投资商摘得地块 土地一级开发成本 土地出让金 投资商组建项目公司或团队 实施土地一级开发达到土地上市或建设条件 二级开发 政府土地收益 滨海团泊土地收益折价 开发方案评析 * * 方案评估 操作要点 方案总述 开发方案 滨海团泊公司负责整个片区运营，区域基础设施投入提升整个片区的土地价值，故需根据整个片区基础设施投资进行片区平衡、分摊及土地升值利润分享，收益分配在初期的土地一级开发协议书须明确； 由于滨海公司不参与一级开发，因此在投资商的一级开发成本上，除按规范标准之外，对拆迁、整理的成本需形成一套完整的评估、监督体系； 滨海团泊公司的土地收益主要从土地出让金中获得，因此在土地一级开发协议中，需明确土地收益的分配比例、支付办法等； 投资商整体负责土地一二级开发，对团泊来说资金投资少、风险小，但对未来土地升值利润分享有限； 投资商在所运营的特定项目运作完成后自然注销退出。 建议主要应用于：土地一级开发投资大、建设难度大（如农村住宅集中区），定位于普通居住区的地块 案例评析 案例：北京万年花城 * * 北京西南区域超大盘万年花城通过一、二级联动开发的模式，长期持续运营，获得更多利润 一级开发商获得利润较多； 操作要点 方案总述 开发方案 方案评估 案例评析 万年花城投入情况： 项目基本情况： 总占地面积： 1200亩； 总建筑面积： 200万平米； 一二级开发总投资：60亿元； 万年花城收益情况： 项目自2012年初起售， 不同时间的价格分别为 2012年1月 4200元/平米， 目前 11500元/平米 保守估算项目均价：8000元/平米 保守估计， 整个项目售价：200万x8000=160亿元 * * 合作模式之二 协同合作模式 滨海团泊公司～投资商 协同合作模式 协同合作模式：指滨海团泊公司与投资商协同配合，通过成立联合项目公司或分工协作方式，协同进行土地一级开发和二级土地市场的合作模式。 * * 协同合作模式 项目公司制 「只负责该项目运营，项目建设完成后公司自然注销」 开发方案 方案总述 方案评估 合资公司负责制 「单独注册成立项目公司负责项目运作」 权责分工责任制 「滨海公司与投资商达成分工合作协议负责项目运营」 公司运营制 「除特地项目开发外可进行其他项目投资，持续运营」 方案一 滨海招标投资商负责一级开发，滨海负责二级出让 方案二 滨海负责一级开发，投资商进行二级开发 方案三 滨海公司与投资商联合分工进行一二级联动开发 一级开发 二级开发 分用地性质类比前述整体运营模式分类出让 案例评析 操作模式方案选比 合资公司负责制：滨海团泊公司与投资商成立联合公司负责土地的一级开发和二级开发。 * * 项目公司制 公司运营制 合作进行土地一级开发 完成土地一级开发、成本测算和相关法律手续，进入土地出让程序 签订土地合作开发协议，明确各自权、责、利 销售型经营物业用地 项目公司自主摘牌开发 投资商摘地开发 土地公开出让 项目公司开发、持续运营 投资商摘地开发 土地公开出让 投资商自主建设、（运营）、移交 发包第三方建设、（运营）、移交 持有型经营物业用地 公共非盈利设施用地 1）出资：滨海公司可以土地折价出资；投资商以资本出资 2）权责利：在协议中明确甲乙双方各自在施工、融资、建设及利润分配上的权、责、利，原则上投资商负责项目融资和运营。 由投资商进行土地二级开发，土地方应取得部分土地出让金收益 合资公司负责二级开发，土地方取得项目开发收益 公共非盈利的设施成本分摊于经营性物业收益之中 开发方案 方案总述 方案评估 案例评析 操作模式方案选比