第11章房地产景气周期解析.pptVIP

第二节 房地产周期的形成机制 三、房地产周期波动的内部传导机制 1、概念：经济体系内部某些因素依其自身规律发生周期性变化而又相互作用，从而使经济呈现出周期性波动的过程。 2、影响房地产经济周期波动的内生因素： 房地产收益率、房地产投资、预期、市场供求矛盾 3、内部传导机制——内生因素相互作用 （1）房地产市场机制：利益驱动机制、竞争机制、供求机制、价格机制； （2）房地产业内部关联机制（如工业物业、住宅物业、商业物业之间的关联关系；住房租赁与购买；存量市场和增量市场；中、高、低不同档次市场等）； 第二节 房地产周期的形成机制 （3）房地产业内部的乘数-加速数机制； 反映构成房地产需求中，投资与消费相互作用的过程及其对房地产产出的影响。 （4）房地产业发展的上限-下限缓冲机制。 产业扩张上限：如房地产生产要素（土地、资金）等供给方面的约束；房地产需求方面的约束（如房地产价格、通货膨胀等） 产业收缩下限：房地产基本需求、房地产就业刚性等保证了房地产业能维持一定的发展水平。 第三节 房地产市场周期循环的测量和分析 一、房地产市场周期循环的测量和分析 二、中国商品住宅波动周期实证分析 三、房地产景气循环与投资决策 第三节 房地产市场周期循环的测量和分析 （一）房地产市场周期循环测量指标的分类和选取 1.分类 2.选取 （二）测量方法 1.计量经济学分析 2.时间序列分析 （一）房地产市场周期循环测量指标的分类和选取 房地产市场周期循环的测量 对开发商、投资者、消费者、政府等均有现实意义。 1.测量指标类型 反应房地产景气循环的指标分为两类： 相对指标和绝对指标。 古典房地产景气循环用的是绝对指标（如房地产产值）； 现代房地产景气循环用的是相对指标（如房地产产值增长率）。 2.测量指标的选取 理论和时间表明，房地产市场的很多指标都是周期性变化的，都可以用于衡量房地产景气循环和周期。 （1）房地产市场供给方面的指标： 开工面积（当前市场）、竣工面积（受以前市场的影响）、开发投资额等； （2） 房地产供求综合作用结果的指标： 交易量、交易额、空置率、价格、租金水平等 （3） 反映不同时期房地产市场变化的指标： 投资增长率；价格增长率；租金增长率等。 （4） 另外，还有现金流方面的指标： 资本化率、折现率、收益率。 （5）国外实证研究发现标识循环的最优变量为：空置率。 （ 通常，衰退阶段，空置率很高；扩张阶段，空置率逐渐下滑，在循环的顶峰达到最低点。） （6）在进行住宅市场循环分析时，一般采用如下指标： 房地产业总量类指标： 房地产业增加值/GDP； 房地产投资类指标： 房地产开发投资额、社会固定资产投资、房地 产企业营业利润； 房地产生产类指标: 商品房施工面积、商品房竣工面积； 房地产消费类指标: 城镇居民人均可支配收入、城市人均住宅建筑 面积； 房地产市场类指标: 商品房销售额、商品房销售面积、商品房平均 销售价格； 房地产金融类指标: 城乡居民储蓄存款年底余额、金融机构贷款利率。 中房预警系统指标 先 导 指 标 L 同步指标C 滞后指标LAG 全社会固定资产投资 商品房新开工面积 国民生产总值 （不变价） 商品房竣工面积 房地产投资实际完成额 商品房施工面积 商品房实际销售面积 商品房空置面积 基本建设贷款利率（3年） 沪深房地产综合指数 商品房销售额 建筑装璜材料类物价指数 抵押贷款利率 商品房销售均价 城镇从业人员 1.直接测定法（掌握） (1)比值法:CtIt=Xt/Xt-1； 用当年数据除以上年数据。 （2）差分法：用当年数据减去上年数