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房地产基础知识 一、房地产基本术语： 房地产：是房屋和土地的社会经济形态，是房屋和土地作为一种财产的总称。 五证：国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程 规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预（销）售许可证。 两书：住宅质量保证书、住宅使用说明书。 三通一平：是指在土地开发时进行的通水、通电、通路、土地平整。 七通一平：给水、排水、电力、通讯、燃气、热力、道路通和土地平整。 生地： 指空间地、田地、未开垦地等不具备使用条件的土地。 熟地：指三通一平或七通一平，具备使用条件的土地。 建筑用地面积：建筑或建筑群实际占用的土地面积,包括室外工程(如绿化、道路、停车场等)的面积,其形状和大小由建筑红线加以控制。 总建筑面积：总建筑面积是指小区内住宅、公建、人防地下室面积总和。 容积率：一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。它反映土地利用情况和经济性的技术经济指标,即容积率越大,土地利用程度越高。 建筑密度（建筑覆盖率 ）：用地内各类建筑的基底总面积与居住区用地的比率(%),它可以反映出一定用地范围内的空地率和建筑密集程度。 建筑密度： 小区内全部建筑的基地面积之和（㎡）/小区内总占地面积（㎡） 容积率： 小区内总建筑面积之和（㎡）/小区总占地面积（㎡） 绿化率：指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。 公式：植被垂直面积/占地面积*100% 绿地率：所有住宅各类绿地面积与住宅总用地面积的比例。新区建设中不应低于30%，旧区改造时不宜低于25%（不包括屋顶、晒台的人工绿地），绿化覆盖率＞绿化率（绿化所占面积）＞绿地率 得房率：套内建筑面积/套建筑面积（销售面积）之比 套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积 套建筑面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积 开间：住宅的宽度??????? 进深：住宅的实际长度 层高：指下层地板面到上层楼面的高度，包括楼板厚度，以米为单位。 净高：指层高减去楼板厚度的净剩值，即楼板上表面至上层楼板下表面的距离。 用地红线：经城市规划行政主管部门依法确认的建设用地范围边界线。 建筑红线：建筑红线是指建筑物的外立面所不能超出的界线。建筑红线可与道路红线重合,一般在新城市中常使建筑红线退于道路红线之后,以便腾出用地,改善或美化环境,取得良好的效果。 道路红线：道路用地和两侧建筑用地的分界线，红线内包括车行道、步行道、绿化带和分隔带。宽度根据要求变化，以满足交通、绿化、通风日照、建筑景况和地下管线的要求。? 剪力墙：因高层建筑物高,为了防止刮强风或地震产生的横向推力,横向推力会产生剪力,抵抗剪力的墙称剪力墙。 玄关：玄关就是登堂入室第一步所在的位置，它是一个缓冲过渡的地段。居室是家庭的领地，讲究一定的私密性，大门一开，有玄关阻隔，外人对室内就不能一览无余。玄关一般与厅相连，由于功能不同，需调度装饰手段加以分割就是自己人回家，也要有一块放雨伞、挂雨衣、换鞋、搁包的地方。平时，玄关也是接受邮件、简单会客的场所。 房屋层数：房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算；采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上（不含2.20m）的，计算自然层数。房屋总层数为房屋地上层数与地下层数之和。假层、附层（夹层）、插层、阁楼（暗楼）、装饰性塔楼，以及突出屋面的楼梯间、水箱间不计层数。 建筑高度：建筑物室外地面至其檐口或屋面面层的高度。屋顶上的水箱间、电梯机房、排烟机房和楼梯出口小间等不计入建筑高度。 建筑间距：两栋建筑物或构筑物外墙之间的水平距离。建筑间距主要根据所在地区的日照、通风、采光、消防安全等方面的因素综合考虑确定 二、建筑结构介绍： 按使用性质分：可分为居住建筑、公共建筑、工业建筑、和农业建 筑四大类，居住建筑和公共建筑通常统称为民用建筑； 按建筑物层数或高度分：住宅按层数分为低层住宅（1~3）、多层住宅（4~6）、小高层住宅（7~18）和高层住宅（18-32）超高层（32层以上） ; 按建筑结构分：可分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构、钢 结构、其他结构； 按建筑施工方法分：可分为现浇、现砌式建筑、预制、装配式建筑、部分现砌、部分装配式建筑； 电梯的设置：一般一部电梯的服务人数在400人以上，服务面积为450-500平方米，7层及7层以上的住宅或顶层住户入口层楼面距室外设计地面的高度超过16米以上的住宅，必须设置电梯。12层及12层以上的住宅，设置电梯不应少于两部，其中一部为消防电梯。 三、地产物业建筑类型： 按层数分类： 低层建筑：高度小于或等于10米的建筑。低层居住建筑为一层至三层。 多层建筑：高度大于10米，小于或等于24米的建筑。多层住宅为四层至六层。 高层建筑