巴东县城区基准地价容积率修正系数及其他相关因素调整.doc

巴东县基准地价容积率修正系数 及其他相关因素调整项目 技 术 报 告 巴东县国土资源局 永业行（湖北）土地房地产评估咨询有限公司 目 录 一、工作背景 8 二、工作目标 9 三、工作原则 9 四、工作范围 9 五、工作内容 9 六、工作方法 11 1、方法选取 11 2、工作流程 11 七、巴东县城区修正体系编制 13 7.1 基准地价修正体系及编制原理 13 7.1.1 基准地价修正体系 13 7.1.2 基准地价修正因素及其权重确定 14 7.1.3 基准地价修正体系编制原理 14 （1）基准地价区位因素修正系数编制 14 1．基准地价影响因素选择和权重确定 14 2．基准地价修正总幅度值的计算 15 3．影响地价的各因素修正值的确定 16 4．区位因素修正系数条件指标的编制 17 （2）基准地价个别因素修正系数的编制 17 7.2 商业用地基准地价修正体系 17 7.2.1 商业用地基准地价区域因素修正体系 17 （1）一级商业用地宗地地价区位因素修正 18 （2）二级商业用地宗地地价区位因素修正 19 （3）三级商业用地宗地地价区位因素修正 20 （4）四级商业用地宗地地价区位因素修正 21 7.2.2 商业用地基准地价个别因素修正体系 22 （1）容积率修正系数 22 （2）使用年期修正系数 24 （3）交易期日修正系数 25 （4）宗地面积修正系数 25 （5）宗地形状修正系数 25 （6）临街修正系数 25 （7）宗地基础设施配套程度修正 26 7.3 主要商业街道路线价修正体系 26 7.3.1路线价区段划分 26 （1）宗地临街深度修正系数 27 （2）宗地临街宽度修正系数 27 （3）宗地宽深比修正系数 28 7.4 住宅用地基准地价修正体系 29 7.4.1 住宅用地基准地价区域因素修正体系 29 （1）一级住宅用地宗地地价区位因素修正 29 （2）二级住宅用地宗地地价区位因素修正 31 （3）三级住宅用地宗地地价区位因素修正 33 （4）四级住宅用地宗地地价区位因素修正 35 7.4.2 住宅用地基准地价个别因素修正体系 37 （1）容积率修正系数 37 （2）使用年期修正系数 40 （3）交易期日修正系数 40 （4）宗地面积修正系数 40 （5）宗地形状修正系数 41 （6）建筑物朝向修正系数 41 （7）楼层修正系数 41 （8）宗地基础设施配套程度修正 41 7.5 工业用地基准地价修正体系 42 7.5.1 工业用地基准地价区域因素修正体系 42 （1）一级工业用地宗地地价区位因素修正 42 （2）二级工业用地宗地地价区位因素修正 43 （3）三级工业用地宗地地价区位因素修正 44 （4）四级工业用地宗地地价区位因素修正 45 7.5.2 工业用地基准地价个别因素修正体系 46 （1）使用年期修正系数 46 （2）交易期日修正系数 47 （3）宗地面积修正系数 47 （4）宗地形状修正系数 47 （5）宗地基础设施配套程度修正 47 （6）产业类型修正 47 （7）工业用地抵押宗地价幅度控制 48 7.6 宗地地价修正体系的应用 48 7.6.1 基于基准地价系数修正法评估宗地地价 48 7.6.2 宗地地价的市场比较法评估 50 八、巴东县乡镇修正体系编制 52 8.1 宗地地价修正体系编制原理 52 8.1.1基准地价修正体系 52 8.1.2基准地价修正因素及其权重确定 53 8.1.3基准地价修正体系编制原理 54 （1） 区域因素修正系数编制 54 1.级别或区域基准地价 54 2.计算修正幅度值 54 3.影响地价的各因素修正值的确定 55 4.确定宗地地价修正系数对应的因素条件 56 （2）个别因素修正系数编制 56 1.容积率修正系数编制 57 2.年期修正系数编制 57 3.交易日期修正 57 8.2 商业用地宗地地价修正体系 58 8.2.1 区域因素修正体系 58 8.2.2个别因素修正体系 67 （1）容积率修正系数 67 （2）使用年期修正系数 68 （3）交易期日修正系数 68 （4）商业用地宗地面积修正系数 69 （5）商业用地宗地形状修正系数 69 （6）临街状况修正系数 69 （7）临街深度修正系数 69 （8）宗地基础设施配套程度修正 70 8.3 住宅用地宗地地价修正体系 71 8.3.1区域因素修正体系 71 8.3.2个别因素修正体系 80 （1）容积率修正系数 80 （2）使用年期修正系数 81 （3）交易期日修正系数 82 （4）住宅用地宗地面积修正系数 82 （5）住宅用地宗地形状修正系数 82 （6）建筑物朝向修正 82 （7）楼层修正系数 82 （8）宗地基础设施配套程度修正