专题案例-总部基地-世联-2012年深圳宝安总部经济园项目报告分享要点.pptVIP

项目位于深圳市西部地理中心位置 项目位于宝安区地理中心位置 推动高科技产业、先进制造业、战略性新兴产业的发展，打造符合总部企业发展的产业基地 石岩名片，总部园区典范项目 深圳西中心?总部经济?示范区 属性定位 * 本项目用地产权明晰，地块基础指标为打造大型综合性区域标杆项目提供有利条件 项目背景 基础指标 基础指标 开发商 宏发 宝牧 合计 用地性质 工业用地 工业用地 —— 建设用地（㎡） —— —— 235628.4 占地面积（㎡） 135915.07 187303.34 323218.41 计容建面（㎡） 540110 600130 1140240 容积率 4.84 4.84 4.84 建筑限高（m） 200 200 —— 洲石路 松白路 塘头大道 宏发 宝牧 宏发所有 宝牧所有 限高：200米限高，具备打造区域标杆型项目的前提条件； 产权划分：经开发商认可，当前阶段的研究工作基于产权单位可划分至标准层面积以下的前提开展，增加后期销售的灵活性，为项目物业销售能实现高速高价提供前提条件。 基础指标解读： 开发商：本项目由深圳市宏发投资有限公司和深圳市宝牧实业有限公司两家业主所有，用地产权明晰，有利于项目进行整体规划、整体开发； 体量：占地大，计容建筑面积超过110万㎡，具备打造大型综合性项目的基础； * 项目目前建设标准低，无法满足未来发展需求，产业发展存在瓶颈，土地使用效率低；不符合城市发展要求 项目背景 项目现状 洲石路 松白路 石岩物流园 早进工业区 山城工业区 石岩物流园 早进工业区 山城工业区 废旧厂房 废旧宿舍 项目现状：项目现状为1-8层的工业建筑、6层的居住建筑和一些临时搭建的铁皮房，建设标准低。目前只具有最初级的生产加工功能，缺乏高端产品的生产、技术服务、商务服务、投融资服务等现代工业区应具有的功能，产业发展存在瓶颈，土地使用率低，不符合城市发展要求。 * 本项目位于珠三角一小时城市经济圈； 本项目位于深圳西部和宝安区地理中心位置。 深圳西部地理中心 本项目已列入2012年深圳市重大项目，宝安区政府欲将此项目打造成区域乃至全市具有代表意义的工改工项目，成立由区长张备为组长的城市更新小组推进本项目； 石岩街道成立了领导小组和总部办专门推进本项目。 政府驱动 项目规模体量大，并且目前已有部分总部企业对于本项目表示有初步的进驻意愿。 总部新城 深圳西部地理中心、政府驱动、总部新城 项目属性界定 项目属性界定 * 政府诉求： 打造石岩乃至全市具有代表意义的总部经济园项目 1.品牌溢价 2.选择风险可控的开发模式，合理规划物业组合 3.确定合理的开发策略与运营模式，实现快速变现和价值最大化 开发商诉求 风险可控，快速变现、实现高溢价收益； 保证项目的现金流，实现滚动开发； 确定项目的启动方式、开发时序及对应的开发物业 开发商目标解析 开发目标 在兼顾政府和开发商双方利益的基础上，选择合理的开发策略和开发模式，实现风险可控的利润最大化，并树立企业品牌形象 * * 结合项目背景分析及开发商对于项目的愿景综合分析 如何发现问题？ 开发商目标解析 核心问题 核心问题 实现双赢：兼顾企业和政府双方利益； 利润最大化：实现控制风险，保证现金流平衡，实现持续滚动开发，持有优质资产，收获后期溢价； 品牌溢价：打造具有影响力的项目，树立企业品牌形象； R2 项目开发目标 R1 区域现状及限制条件 区域不成熟，缺乏市政及商务配套基础； 属于工改工项目，产品形式及租售比例受限，项目体量规模大，前期投入成本多，市场流通性较弱，变现能力受限； 通过开发目标、区域现状及地块限制性条件 ，得出项目需要解决的核心问题 * 开发商目标解析 核心问题界定 明确项目核心问题，并寻找产业、区域及市场机会，提出解决核心问题的应对策略及落地性措施 核心问题 如何发展？ 如何生存？ 区域发展不成熟，在诸多工改政策条件限制下，本地商务办公承接力不足，大规模、大体量项目是否能存活，机会在哪？ 项目的客户群体是哪些？区域发展不成熟、内需支撑不足的情况下，如何吸引客户进驻本项目？ 在实现生存的前提下，如何通过有节奏的开发在远期发挥规模效应，获取利益最大化，实现品牌效应？ * 2 项目操作亮点 1 项目背景及核心问题解析 报告结构 3 发展战略及定位 4 规划排布 * * 步骤一：结合市场情况、客户情况、地块自身条件，通过案例借鉴解决核心问题。 如何解决问题？ 2.商业物业 3.酒店物业 1.商务物业 各物业 市场表现 产品特征：目前办公产品提升空间大，可售型物业市场稀缺 市场表现：商务办公价值未被充分挖掘，未来溢价空间大 客户特征：现有客户难以支撑本项目发展，需要依靠外部力量 机会点：区域内商务市场处于初级阶段，市场承接力不足，产业关联性强。本项目应充分扩大客户来源