钟山苑营销方案(49页).doc

朗 信 公 关 Now Since Public Relations 六盘水市钟山苑商业步行街营销策划方案 （沟通版） 目录 六盘水市商业地段价值调研分析报告…………5 钟山苑商业步行街营销环境分析报告…………9 钟山苑商业步行街总体营销战略………………16 钟山苑商业步行街业态定位及推广策略………20 钟山苑商业步行街价格策略及定价方案………30 钟山苑商业步行街公关及广告策略和预算……32 钟山苑商业步行街规划执行方案………………37 钟山苑商业步行街招商方案……………………43 相关建议…………………………………………47 前言 在进行本案代理之前，我们需要一起来面对一些问题，就是关于本案物业存在形式的特殊性，作为已开发一年的成熟商业街，氛围却较为清冷，三层铺面只有首层的人流量及出租率比较理想，但是本案作为六盘水市极佳地段的商业街，出现如此状况，有些什么问题存在呢？ 首先，为什么商业地产需要营销？ 1．“商业地产经营决定价值” 投资者投资商业物业，其收益包括租金收益和升值收益两个基本构成。租金要上涨，物业要升值，除了地段因素外，经营能力是最根本的。一个商业项目没有好的经营前景，很难销售出去。即使顺利销售了，后期经营跟不上，也会出现租金停滞，升值阻碍等问题。 2．“商业项目难就难在招商上” 目前的房产市场上，盖房子、卖房子都相对容易，开发商基本处于相对强势地位，但招商就不同了，来不来商家说了算，这是众多商业地产开发上比较头疼的一件事。 3．“地产商需要增值顾问服务” 如果我们能够建立一套完整的商业地产运营模式，在策划代理过程中从经营角度为地产商提供增值顾问服务，我们站到一个行业的高度，就会使地产商的核心竞争力会大大提高。 4。“运营模式将回归理性” 由政府推动的会展中心、城市广场、步行街这类形象工程，以及一些开发商兴建的购物中心、批发市场等问题逐步暴露出来，一些不符合城市商业规划、不符合商业地产运作规律的项目将风险凸现，中小投资者投诉可能成为一个新热点。所以今后的商业地产开发上将更多地涉及到商业地产的后期经营管理上，单搞开发的地厂商今后的竞争力将会越来越弱。或者说是市场上需要专业的商业地产代理公司，以及专业的商业管理公司。 其次，地产营销团队能够带来什么？ １、调查内容： a、项目商业经营资源的调查。 b、项目竞争者调查。 c、项目宏观环境调查。 d、项目市场容量调查。 e、项目市场需求趋势调查 f、项目经营价格调查。 g、项目盈利能力调查。 ２、商业地产营销代理内容 （一）、商圈研究及竞争性商业市场分析 （二）、地块商业价值分析 （三）、项目业态组合定位 （四）、商业建筑规划概念设计 （五）、项目形象及卖场包装 （六）、招商策划及代理 （七）、产权营销策划及代理 （八）、商业品牌营销及广告整合传播策略规划。 再次，商业地产营销代理能创造什么？ 地产定位——远景价值 招商销售——目标价值 后期管理——多赢价值 品牌管理——恒久价值 最后，商业地产代理步骤是怎样的？ 项目投标、签署合约、项目定位、规划设计、 设计深化、形象包装、招商营销、商业开业。 六盘水市商业地段价值调研分析报告 1．六盘水市总体经济概况 2009年底，六盘水市生产总值 GDP 达到307.93亿元，同比增长17.6%。其中第一产业增加值为26.71亿元，同比增长7.4%；第二产业增加值为142.12亿元，同比增长17.4%；第三产业增加值为88.1亿元，同比增长21.1%。 “十一五”期间，全市生产总值由2005年的206.88亿元增加到307.93亿元，在2005年的基础上翻了1.48倍，年均增长达到9.68%。 人均生产总值由2005年的6892元提高到2009年的8482元，年均每年增加426.5元。 固定资产投资额2005年为121.40亿元，2009年为153.88亿元。 地方财政收入2005年为13.23亿元，2009年增加到27.66亿元；地方财政支出由2005年的21.8亿元提高到2009年的35.9亿元。 城乡经济的繁荣推动了社会消费品零售业的不断发展，社会消费品零售总额由2005年的58.06亿元增加到2009年的77.78亿元。 城乡居民生活水平不断提高，其中城镇居民可支配收入由2005年的8032元提高到2009年的12466元，年均增长11.2%；农村居民人均纯收入由2005年的1863元提高到2009年的2466元，年均增长8.5%。 2．六盘水市商业地段规划 六盘水市中心城区形成1个市级商业中心、2个商业副中心、7个片区商业中心、若干组团商业中心、街区 小区 商业，专业 商业街 及城郊结合商业网点的结构框架。 两个次中心城市分别形成城市商业中心、组团商业中心、街区 小区 商业中心、专业 商业街 及城郊结合部商业网点的结