房地产市场策划市场调查.ppt

第七章 房地产市场策划 垣宇地产顾问机构校园招聘会 需求岗位:策划助理、设计助理、置业顾问等岗位 房地产市场策划是指根据项目发展要求，对房地产项目进行市场调查与分析，找出市场空白点，以进行项目定位的过程。 房地产市场策划的主要内容包括： 房地产项目的市场调查； 房地产项目的市场分析； 房地产项目的市场细分； 房地产项目的市场定位。 第一节 房地产市场调查? 运用科学的方法收集和整理有关房地产市场的信息，判断市场的现状及趋势，为房地产企业决策提供依据的活动。 一、房地产市场调查的重要性 1、有助于企业发现市场机会，进行正确的市场定位； 2、有利于企业制订正确的营销策略； 二、房地产市场调查的内容 房地产市场调查包括： 市场环境； 市场需求； 市场供给； 市场营销。 （一） 房地产市场环境调查 1、宏观环境调查 （1）政策环境调查 与房地产市场有关的财政政策 货币政策 产业政策 土地政策 住房政策 户籍政策等。 （2）经济环境调查 国民经济发展情况 宏观经济增长方式 GDP 产业结构的变化 城市化进程 经济体制 通货膨胀状况 家庭收入和支出结构 固定资产投资及房地产开发投资等。 （3）行业环境调查 城市规划 行业管理方式 产业结构发展等 （4）人口环境调查 人口总量 年龄结构 户籍结构 知识结构 家庭结构 人口迁移特征 （5）文化环境调查 文化环境主要是居民的生活习惯、生活方式、消费观念、消费心理等。 居民职业构成、教育程度、文化水平等； 居民家庭生活习惯、审美观念及价值取向等； 居民民族与宗教信仰、社会风俗等。 ?（6）社区环境调查 社区繁荣程度； 购物条件； 文化氛围； 居民素质；交通和教育的便利度； 治安情况； 卫生； 空气和水源质量等。 （7）技术环境调查 2、区域环境调查 （1）结合项目所在城市的整体规划，分析项目的区域规划、功能定位、开发现状及未来定位。 （2）区域交通条件 （3）影响区域发展的其他因素和条件，如历史、文化、发展水平等 （4）区域内楼盘的整体价格水平和供求关系 3、项目微观环境分析（开发条件分析） 分析项目自身的开发条件和发展状况 对项目自身价值提升的可能性与途径进行分析，同时为以后的市场定位做准备。 （1）项目的用地现状和开发条件 （2）周边环境 （二）房地产市场需求调查 房地产市场需求调查主要包括如下方面： 1、房地产市场需求量（消费者购买力水平）调查 需求量？ 包括： （1）购买力，包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况； （2）居民居住现状及改善目标，包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等； （3）居民日常消费水平、消费结构； （4）不同阶层居民数量及其对不同类型房地产需求的数量、品质、价格等； （5）城市人口、家庭数量及变化趋势。 ?2、消费者消费倾向 物业类型 品牌 户型 面积偏好 位置偏好 预期价格 物业服务 景观环境 3、消费者共同特征 年龄 文化程度 家庭结构 职业 原居住地 2008年3月9日，绿城的销售顾问对当天来访绿城的老客户及业主进行了现场调研， 同时对红城当天的到访客户进行了拦截调查； 调研的内容主要围绕客户的基本特征、需求情况、购房目的、关注点等。 由于时间有限，本次搜集到的有效样本量分别为：绿城22份，红城7份。 通过以上的各类数据逐项对比，绿城在项目规模及规划上具有较大的优势，并得到客户的普遍认同； 红城的优势主要体现在户型设计的实用性及较大的赠送面积上，价格及优惠政策的制定也较为吸引。 消费者购买决策调查问卷 一、基本信息 1、您的姓名 2、您的联系电话 3、您的电子邮箱 4、您的性别???? 男???? 女 5、您的年龄 20岁以下??21-30岁??31-40岁??41-50岁??50岁以上 6、您的职业 公务员??公司职员??退休职工??在校学生??没有职业其他 7、您的婚姻状况?? 已婚??? 未婚 8、您的学历 小学及以下??初中? ?高中?? 本科? ?研究生及以上 9、您的月经济收入 1000元以下(含）??1000-2000元（含） 2000-3000元（含）3000-4000元（含） 4000-5000元（含）??5000元以上 二、购房决策 10、价格对您的购房决策的影响程度如何？ 很大? ??比较大??? 一般?? ?比较小? ??很小 11、小区环境（绿化）对您的购房决策影响程度如何？ 很大? ?比较大?? 一般? ?比较小???? 很小 12、付款方式对您的购房决策影响程度如何？ 很大??比较大??? 一般???? 比较小??? 很小 13、广告宣传的内容和次数对你的购房决策的影响程度如何？ 很大??比较大??? 一般?????比较小??? 很小 14、社区服务对你的购房决策影响程度如何