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各地关于物业公司代收水电费的增值税不同解读 2016-06-01物业财务沙龙物业CFO沙龙物业CFO沙龙 在微信中搜索“ wycfo2016”或“ 物业cfo沙龙”并关注我们。专注、专业、创新、创造！我们尽量将晦涩难懂的专业知识转化为大家看得懂的人话，您可以在历史消息中查看历史文章，也可以发信息给我们交流！ 转载请注明“转发/摘自公众号《物业CFO沙龙》” 国税局工作人员长期以来对于生产制造和商品流通行业是很熟悉的，然而本次营改增后面临着最难啃的四大行业，其中尤其以物业行业最为复杂，业务种类最为繁多，且各项业务均关系到国计民生，简单的照搬制造和流通行业政策，实操过程中可能会造成物业公司税负增大，而税负又最终转嫁到消费者身上，影响到民生和稳定，这需要全行业和国税部门引起重视。 其中，对于代收水电费，到底应作为转售行为，还是代收行为，国税总局目前没有明确的规定，很多地方国税局按照自己的理解来确定是否要求物业公司交税。比如北京和福州国税明确不加价的水电代收属于代理行为，不征税。但也有很多地方提出物业公司先垫资了，所以应作为转售行为，需要交增值税。自来水公司按照简易征收，3%的征收率，发改委要求物业公司不得加价，同时国税又要求物业公司作为转售，交13%的增值税，导致物业公司税负增加10%的税率差，即物业公司代收水费税负净增加10%。 目前水电公司更是出台了绝招，物业公司代交的居民用水电费不向物业公司开专票，只开普票，他们的理由竟是居民用水电是个人消费，不得向个人开具专用发票，他们财务部门的逻辑我们且先不评价，但就这件事也就意味着他们心里也清楚这仅仅是一种代收行为，如果说国税局非要物业公司做转售，物业公司代收居民水电费又没有进项税票，将含冤承担13%和17%的税负，这部分金额还相当的大。 物业公司的公共区域能耗费需要进入成本，需要专票，但无法取得水电公司专票。因小区水电总表开户是开发商在建设小区时所为，故水电表户头为开发商名字，尽管小区交付后是物业公司向水电公司付款，但水电公司仗着自己的垄断地位，开具发票只开具开发商名字，致使物业公司无法抵扣进项税额。 这种情况在全国是一种普遍现象，现在全国的物业公司都很愤怒，但又没有办法。实际上，水电公司不将发票开具给付款方，是违背发票管理办法的，但国税局给他们打招呼他们也不听，现在只有寄希望总局能对此进行强制要求。 下面我们就将了解到的有关信息为大家展示。 中国政府网官方公众号 北京市国税局 北京市国税局货物和劳务税处的相关负责人表示，物业公司如果仅是代收水费，并未从中向居民加价，应被视为代理行为，过去按政策不缴纳营业税，“营改增”后同样不征收增值税。 福州市国税局 福州市国税局明确表示，物业公司如果只是原价代收水电去按政策不缴纳营业税，营改增后同样不征收增值税。如果物业公司是加价收取水电费，则不再视为代收代付 行为，而是销售行为，按规定应该对其增值额缴纳增值税。 为北京市国税局和福州市国税局点赞，他们考虑到了物业代收水电的实际场景问题。北京市和福州市对于代收水电不征税的原因是当地物业公司对水电进行加价，将税金加入到水电费中，而这是发改委和物价局所不同意的，由于物价部门的介入，国税局意识到不能简单的将物业公司代收水电费列为转售行为，从而答复了代收水电费属于经纪代理行为，不征税。 四川省国税局 未出台具体的政策，成都市各区的国税局也没有统一的说法。但四川省国税局官方公众号全文转发了《中国政府网》公众号的文章。 同时，成都市各物业企业均反映了关于水电代收存在的问题，省国税回复将向总局反映，并称总局应该会尽快出台政策。 【为四川省国税点赞，虽然四川省国税没有明确的政策支持，但他们考虑到了物业公司存在的难处，提出了等国税明确通知，而不是粗暴的解读为转售】 而下面各省市国税局的解读，则是未考虑行业特殊性和老百姓民生问题，机械的搬出了增值税有关规定，认为物业公司代收水电费需要交纳增值税，但却未考虑国家对于水电征收不得加价的问题，让物业公司免费义务劳动后还要自行承担税收。 广州市国税局 问：营改增后，物业公司代收业主水、电费、煤气的收入该如何处理？ 答：根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）附件1第三十七（二）规定“以委托方名义开具发票代委托方收取的款项”的，可不计算增值税销售额。若水电煤气公司的水电煤气费发票不是直接开给业主，不符合上述规定，则物业公司按转售水电煤气处理。 南宁市国税局 物业服务企业代收水电费等缴纳营业税时实行差额征税，开具普通发票，而营改增试点政策中并未延续差额征税政策。在没有新的政策出台之前，暂按以下规定执行： 一、如果物业服务企业以自己名义为客户开具发票，属于转售行为，应该按规定缴纳增值税。 二、如果物业服务企业代收水电费等，在没有