11.4物业管理费用与住宅专项维修基金.pptVIP

11.1.1物业管理的产生和发展 （1）基本概念 物业 是指已经建成的各类房屋以及与之相配套的设备、设施、场地、庭院和相关的建筑地块. 物业管理 业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 11.1 物业管理概述 11.1.2物业管理的基本概念、特征与物业类型 1 物业管理的服务对象和房屋内容决定了物业管理的社会化，是房地产行业的重要组成部分，也是服务业的重要组成部分。 2 分工和专业化是现代经济发展的主要推动力之一，是物业管理的基本特征。 3 现代物业管理区别于传统的房屋管理的根本特征是，现代物业管理是一种市场化的行为，是房地产市场改革和发展的产物。 （2）物业管理的基本特征 社会化 专业化 市场化 （1）物业管理的原则 （2）物业管理的主要作用 a.促进国民经济发展； b.促进房地产投资效益提高； c.有利于完善城市功能，树立良好的城市形象； d.改善投资环境，推动外向型经济发展； e.有效延长物业使用年限，充分发挥物业的整体功能； f.促进物业的保值增值。 以人为本、服务第一的原则 社会化原则 企业化、经营型原则 11.1.3 物业管理的原则和作用 策划阶段 准备阶段 启动阶段 中止阶段 日常运作阶段 11.1.4物业管理的主要阶段 （1）业主及其权利义务 业主一般指物业所有权人，包括房屋的所有权人和土地使用权人，使物业管理服务的对象。业主的基本权利包括拥有物业的各项权利和参与物业管理、要求物业服务企业按照物业管理和谈提供相应的管理和服务的权利。 （2）业主大会与业主委员会 物业管理区域内全体业主组成业主大会。 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会从全体业主中选举产生，实行业主自治和专业化管理相结合，是业主参与和实现民主管理的组织形式。 11.1.5业主、业主大会与业主委员会 物业服务企业是具有法人地位的经济实体。我国现阶段，物业服务企业的组建方式主要包括由原来的房管部门转制而来、房地产开发商自行组建、独立的物业服务企业等三种形式。 （1）业主、业主委员会与物业服务企业的关系； （2）物业服务企业与房地产开发企业的关系。 11.1.6物业服务企业 11.2物业管理基本内容 1.房屋修缮管理 （3）房屋的修缮 （2）房屋主体的构成和管理 （1）房屋修缮的概念 11.2.1房屋修缮管理 （1）物业共用设备、设施的分类 物业共用设备、设施是对一个物业管理区域内的共用设备、设施的简称，包括房屋建筑物内和室外的设备、设施，它是物业重要的组成部分。 （2）物业共用设备、设施管理的内容 （3）设备与设施的保养与维护 a.设备设施的保养； b.设备设施点检； c.设备设施的维修。 11.2.2物业共用设备、设施的管理 环境卫生管理的范围主要包括房屋的共用部位、共用场地以及生活垃圾的清运。 环境绿化管理的基本内容是对园林绿地的完善以及已有绿地的养护。 消杀管理是环境管理的一个重要的组成部分，是物业服务企业通过专业技术以及工具、设备，对所管理的物业进行的灭四害以及白蚁防治工作。 物业的环境管理主要包括环境卫生管理、环境绿化管理和消杀管理。 环境卫生管理 环境绿化管理 消杀管理 11.2.3环境管理 （1）特约服务（2）便民服务 11.2.4公共秩序与消防管理 （1）保安管理：主要内容包括门卫、守护和巡逻。 （2）交通秩序管理：包括对车辆的管理、交通管理以及道路管理。 （3）消防管理：包括消防宣传教育、监控报警中心、设备的维修管理、消防安全检查、消防档案管理等。 11.2.5公共管理 （1）法律、法规规定的内容;（2）物业服务企业规定的内容;（3）业主之间的约定。 11.2.6相关服务 11.2.7多种经营 11.2.8物业档案管理 11.3不同物业类型的管理方式 11.3.1住宅小区的物业管理 （1）住宅小区物业的特点和管理特点：住宅小区是指市政配套 比较完善，共用设备、设施比较齐全，经过统一规划、集中 成片开发建成的新型城镇居住场所。 （2）住宅小区物业管理内容： a.基本内容：住宅小区物业管理管理包括对住宅小区的管理、 经营与服务三方面。 b.社区文化:是社区成员共同创造的精神财富及其物质形态，包括 文化理念、价值观念、社区精神、道德规范、行为准则、公众 制度、文化环境等，价值观是社区文化的核心。