凤凰熙岸项目四期基础资料及定位概况0901342102770.docVIP

中海·凤凰熙岸项目地块四期基础资料及定位概况（090211） 地块及周边现状 地块经济技术指标 总用地面积 212362.1㎡ 项目四期占地 约30000㎡ 小学(24班) 14000㎡ 加油站 4500㎡ 市政配套 24301.2㎡ 实际出让面积 169560.9㎡ 总建筑面积 711413㎡ 项目四期建面 约150000㎡ 住宅建筑面积 （1、2、3期地块） 400000㎡ 商业建筑面积 约50000㎡ 写字楼建筑面积 约50000㎡ 销售商业建筑面积 20000㎡ 酒店式公寓建面 约50000㎡ 综合容积率 ≤3.35 四期容积率 5 建筑密度 ≤35% 规划建筑高度 ≤100m 规划要点 在规划红线范围内允许布置住宅、商业设施（包括商业服务、商务办公和酒店式公寓）、教育设施、加油站和社区服务以及相关的配套设施。在居住（包括住宅的社区服务配套设施）和商业设施用地中，居住建筑规模与商业设施规模的比例为7：3，商业设施中，商业服务的规模不得小于7万㎡，酒店式公寓的规模不得超过商业设施面积的30%。 规划用地范围内应设置24班小学用地1.4公顷，加油站用地0.45公顷（应沿清凉门大街，设置于规划用地东北角），社会停车场0.1公顷（可结合沿河开放空间设置），公共集中绿地0.6公顷（应于规划用地的东北角，沿清凉门大街集中布置）。 项目四期（商业项目部分）总占地3万平，总建筑面积15万平，集中商业建筑面积5万平方米，写字楼建筑面积5万平米，酒店式公寓5万平方米。 停车位（规划）： 商业部分：458； 酒店式公寓 ：403 写字楼： 370 住宅：2407 四期地块位置及四至 北至清凉门大街；西至北圩路；东至内部规划路；南至内部规划路，如图所示： 项目周边商业配套 本项目位于南京市的中心区域，是连接主城区和河西新城区的重要枢纽，周边有多条交通线路通抵市区各个方向，设置有地铁2号线的汉中门站、茶亭站。所处汉中门—清凉门地区为南京市成熟区域，周边商业、餐饮、娱乐等商业配套设施相对完善，苏果超市、欧尚超市等大型仓储式超市以及诸多大型餐饮、娱乐连锁企业分布在项目周边，距离南京市商业中心新街口和湖南路商业圈不足3公里。 项目发展思路 全部持有模式 商业主题定位 集美食、娱乐、时尚购物的体验式商业地带 建筑形态建议 建筑形态选取 根据凤凰项目地块的位置，大小，通过对两种购物中心的主流建筑形态进行对比之后，本地块建议选取“盒子式”的建筑形态，设计面积较大的内广场，用于推广活动，积聚人气，也为布景设计留下空间。 外部建筑形态 依托主干道的优势，面对十字路口，通过外部建筑设计为商业打造很好的昭示面。 写字楼，酒店式公寓，集中商业分离，避免承重柱对商业核心筒的影响。 内部建筑形态 在“盒子”内部，构筑街区式广场概念，通过过道的街区化设计，过道间的连廊，内部植物景观造型，实在内置街区。同时通过天幕设计，实在与外在自然对接，让消费者享受开放式建筑的开阔视野。 业态分布建议 结合需求拦截差异，根据购物中心的黄金分割比例（零售：餐饮：主力店=4：3：3），此外地下一层不算容积率，建议业态比例为： 业态 面积（平方米） 占比 餐饮 15000 23.08% 品牌专卖店 22500+2000 37.69% 休闲娱乐 12500 19.23% 超市 13000 20% 业态规划建议 面积说明： 地下3层分别面积15000平方米，地上四场分别面积12500平方米,由于电影院业态层高要求7-8米，面积要求4000平方米，而跨楼层的面积不计入容积率，因此要将4000平方米平摊在地上各层，即地上1-3层可用面积13500平方米，四层可用面积9500平方米。而地下2000平方米的餐饮面积不计算入容积率，将2000平方米摊入零售与潮流服饰内。 分类 业态 目标商家 B-1 1F 2F 3F 4F 共计 主力超市 精选超市 JUSCO E-MART 13000 13000 餐 饮 主力餐饮 张生记 2000 1500 3500 次主力餐饮 必胜客，大排档 3000 3500 6500 中小型餐饮 COSTTA咖啡 2000 1000 2000 5000 零 售 、 服 饰 主力服饰店 ZARA,LIMITED 2000 2000 4000 零售、服饰 CK JEANS 8500 7000 15500 精品电器 顺电，IPOD 3000 3000 潮流饰品 施华洛世奇Swarovski 1000 1000 化妆品 丝芙兰 1000 1000 家 庭 娱 乐 电子游乐场 汤姆熊 2500