商业项目选址研究.docVIP

成人高等教育 专升本毕业报告 学 号： 姓 名： 学 院： 学习中心： 经济专修学院 教学站： 专 业： 工商管理 完成日期： 商业地产项目选址研究 一、选址研究的意义 中国的房地产行业已经发展了30多年的时间,丰厚的回报和光明的前景,使越来越多的投资者开始涉足这一行业。在住宅房地产市场利润不断稀释的情况下,越来越多的实力雄厚的开发商开始转向商业地产项目的开发。。商业地产为着眼点,对项目选址决策问题的理论、方法和步骤进行探讨。旨在为商业房地产项目选址决策问题的解决提供新思路和一种高效的新方法,希望能为项目的决策者提供一些有益的参考和借鉴。商业地产顾名思义作为商业用途的地产以区别于以居住功能为主的住宅房地产以工业生产功能为主的工业地产等　　商业地产广义上通常指用于各种零售、批发、餐饮、娱乐、健身、休闲等经营用途的房地产形式，从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式。　　　　商业地产的形式多样，主要包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmall、主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、酒店旅馆(旅游地产)、娱乐类商业地产（如电影院）、写字楼和住宅的底层商铺等与住宅类有很大区别的建筑产品的统称。工业园区一般不划为商业地产。实际上大家看到多地产形式，是融合了住宅地产、商业地产、工业地产、旅游地产等的复合地产。界限不一定划分的那么明确。比如酒店，可以划为商业地产，也可以划为旅游地产。理解的时候，不要为这些概念所拘泥。 我们讲的是商业地产，特别是零售商业店，在不同业态下的选址有所区别。其中可能已经显现出一些共同的特性，比如对商圈的要求，物业柱距的要求等等……这些共性的东西即是在商业地产选址时应该遵守的基本原则。 　　总体来说，应该遵守的基本原则有2个：1、便利性原则，2、需求性原则， 　（一）便利性原则 　　便利性是个很宽泛的概念，可以细分为顾客的便利性，商家的便利性。 　　1、给顾客的便利性 　　给顾客的便利性原则是商业地产选址最重要的原则。商业的本质是人的聚集，因此其要有尽可能大的吸引范围，以保证尽可能多的顾客能够方便地到达购物目的地。 　　购物是否便利，往往是消费者选择商家的重要因素，特别是当各商家的商品及其质量、价格趋于近似的情况下，便利与否几乎起到了决定性的作用。 　　因此，商业地产的选址必须是交通可达性最佳的地点。在追求最大货物销售范围的前提下，选址应使交通费用趋于最小。换句话说，想赚客户的钱，首先你得给客户省钱，省交通费用，省路上折腾的时间。 除了交通的便利，还有进出便利，选购便利等等。以购物便利性为主线，围绕上述各方面的内容，能够给到购物客户很好的体验，从而能够吸引到消费者。 2、给商家的便利 　　交通便利的重要性对顾客和商家来说是一样的。例如，对于超市来说，适宜的通道，便于消费者推购物车的通行，货架的布局等，设计宽度、建筑柱距、地面饰层等。超市普遍设在首层，若必须跨层时，则总层数不宜超过2层。跨层时应设双向自动步道，其出入口前需有4米~6米的缓冲区。收银台前应留有足够的停滞区，通常需留出3米~6米长度的排队区域。 　　选址中还需要注意满足商家自身在经营管理中对店址的便利性要求。例如货运通道、专用卸货区、货梯、库房、办公房位置等等……对于百货商店来说，扶梯、货梯、中央空调、消防分区、卸货区都是必须得，电梯要双向，每层4部以上，最好还要有两部观光电梯。 　　顾客就是上帝，这是过去的提法，现在管忠实的客户叫粉丝。消费者购物体验好，就成了你的粉丝；体验不好，也可以成为粉丝，不过是黑粉。因此，可以说，商家选址就是在选便利性。你不给消费者方便，消费者不给你脸面。 　　　（二）需求性原则 　　无数的商业案例告诉我们教育市场的愿景往往很美好，但是最后普遍死得很惨，虽然很多开发商开发商业地产的热情不减，但是发展到今天，商业物业过渡开发、过量供应已经是不争的事实。而且，目前还有来势汹汹的电商冲击……如果不做好功课，贸然开发，最大的可能性是成为“二八法则”里的“八”。 　　业内通行的方式是，通过做以下6个方面的研究，确定某个位置是否适合开发大型商业地产项目。 　　1、综合调研了解计划介入城市对各类物业产品的刚性需求； 　　2、城市各类物业产品的供给状况、租售价格，以及各类物业在建规划状况，以便预测未来市场的供应量； 　　3、城市消费市场现状以及发展趋势，据此大概预测商业开发的空间； 　　4、调研了解城市各类商业经营者是否愿意到计划开发项目所在区域经营，希望有怎样的物业条件，愿意给出的租金水平是多少； 　　5、了解城市各类消费人群愿意投资什么样的物业产品； 　　6、重点研究商圈内竞争对手的商业业态的经营状况，