房地产“产品-项目”对应关系模型.doc

“产品线-项目”对应关系模型 模型说明： 1.在确定所适宜的产品或适宜置入的产品线后，使用本模型，用于确定“拿地”价格和成本控制目标。 2.“拿地”价格和成本控制目标属于相互制约关系：先确定项目所在区域和城市等级，再根据市场售价调查结果和项目品质分类（档次），确定成本等级；最后根据不同成本等级，确定项目总成本及各项二级成本科目的控制目标。 3.成本控制目标确定后，再查看《产品价值树与级配标准》，最终确定产品定位和部品级配标准。 STEP1: 确定项目所适宜的产品或适宜置入的产品线 根据产品适宜性分析结果和公司《产品品类、产品系列与产品线规划一览表》，确定项目所适宜的产品或适宜置入的产品线。 公司住宅产品体系及产品线规划 产品线 “万境水系”产品线 “万境山系”产品线 “万境城系”产品线 产品系列 A B C 项目定位（划√） 附：产品线规划图 、基于方格理论的“万境水系”产品线规划示意图 STEP2: 地域分类和成本等级选择 在下表中选择出项目所在区域、城市等级、项目品质类别（档次），标注出调查后的目标售价。 项目所在地域 □ 南部 □ 中部 □ 北部 所在城市等级 □ 一线（顶级城市） □ 新一线（1.5级） □ 二线 □ 三线 □ 四线 □ 五线 同类项目（竞品） 市场售价 前期调查结果 调查结果： 附：□ 竞品项目调查表 □ 市场调查报告 附: 售价与产品等级对应关系模型 说明：1．P为等级城市对应的项目目标售价，N为等级城市当地区域均价，C为对应的建安成本。 2．若售价达到上述要求，但是成本比重超标的，应降低一档套用本限额指标。项目档次定位应在土地获取时在项目可行性研究阶段明确。 城市等级 项目售价与地区售价的关系 建安成本占售价比重关系 等级/档次 售价和 成本等级 （元/㎡） 二线 P 1.4N 二线城市销售单方建安成本占售价比重不超过35%。 C 3000 A级 1N＜P≤1.4N 2500＜C≤3000 B级 P≤1N C≤2500 C级 三线 P 1.4N 三线城市销售单方建安成本占售价比重不超过40%。 C 3000 A级 1N＜P≤1.4N 2500＜C≤3000 B级 P≤1N C≤2500 C级 四线 P 1N 四线城市销售单方建安成本占售价比重不超过50%。 C≥2500 B级 P≤1N C≤2500 C级 STEP3: 在“售价-成本”方格中标注出目标售价和目标成本 根据预估售价和成本在下面的“售价-成本”管理方格中目标售价和目标成本。 STEP4:成本等级与成本控制目标对应关系 运用下表进行双向推导，最终确定出应控制的“拿地”价格和目标成本。 1.1 土 地 获 得 价 款 项目 总成本 科目 一级科目 二级科目 A1级 A2级 B级 C级 控制比例 开发成本 1.2前期工程费 1.3建安 工程费 独立地下室 高层 别墅 商业及配套 会所 精装修 1.4基础设施费 1.5公共配套设施 1.6开发间接费 1.7资本化财务费用 三项费用 2.销售费用 3.管理费用 4.财务费用 机动基金 成本机动数及投资风险基金 除“土地获得价款”（开发成本一级科目）外其他成本控制目标 100% 备注：3-6级科目详见《成本标准科目》。 STEP5: 确定目标成本及限额设计标准 运用《项目定位阶段成本分析控制模型》，确定项目总成本及限额设计标准、销售货值、成本费用利润率和毛利率。 A B C