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房地产估价市场法的归纳研究分析 2015-02-12 估价师之家 微信号 gujiashizhijia 功能介绍 土地、房地产估价师学习交流平台，数千业内人士关注！ 平台内回复任意内容可进入估价师论坛。 随着我国房地产市场的不断完善和物业税的开征，市场比较法显得日趋重要。本文将从市场比较法估价的整个过程—— 即交易案例的选择，特征因素的确定，影响因素的量化处理和最终比准价格的确定，对市场比较法进行全方位的归纳讨论分析，进而减少每个过程的误差，从而达到提高房地产估价价格的准确性的目的! 市场法概述 市场法(Market Comparative Method)，又称市场比较法、市价比较法、交易实例比较法，是通过类似房地产的成交价格来求取估价对象价值的方法，较具体地说，是选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的成交价格进行适当的处理来求取估价对象价值的方法。 市场法估价需要具备的条件是在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易．因此在运用市场法的时候，需要房地产市场比较活跃．这样才能保证房地产交易的实例较多，容易搜集，同时在对比指标和技术参数上具有良好的替代性。 市场法估价的步骤：搜集交易实例；选取可比实例(3个或3个以上) 对可比实例的成交价格做适当修正(包括交易情况、交易日期、房地产状况的修正)；求取比准价格。 交易案例的收集 市场法适合于有丰富交易实例的房地产估价因此寻找一定数量且合乎标准的参照物，是应用市场法的关键所在。 交易实例的信息资料的来源有两种，即直接来源和问接来源，两种渠道资料的获取都有其局限性。 第一，直接来源。 直接来源就是直接从交易双方获取交易实例的相关数据资料。房地产市场是一个不完全的市场，房地产成交价格往往容易受交易中的一些特殊因素的影响，从而偏离正常的市场价格!例如，强迫出售或强迫购买的交易，利害关系人之间的关系，交易双方或某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交易!急于出售或急于购买的交易。交易双方或某一方对所交易的房地产有偏好的交易!相邻房地产的合并交易，交易税费非正常负担，受迷信影响等! 因此在评估中应该尽可能地调查访问已交易的资产买卖双方，收集有关交易实例的各种信息资料，了解市场的交易情况，对可比实例的成交价格进行修正。在市场法评估中交易案例的信息资料的直接来源中，可借鉴的抽样调查方法主要有重点调查、访问调查、观察法等方法。直接的数据资料对于评估人员来说可信度很高，但由于人力、物力、财力等各方面的客观原因，这种方法收集上来的资料还是有限的。 第二，间接来源。 间接来源是指通过别人的调查或实验数据而获得信息的途径。对于市场法而言，资料翔实充分会使评估结果趋于客观合理，而作为公布市场信息的各媒介应充分发挥其信息桥梁作用。这里所说的媒介一般包括新闻媒介、专业杂志、政府信息中心等。 新闻媒介。新闻媒介的信息不仅包含了原始信息，并且通常还有一些分析。这些分析有助于评估人员加深对所需信息的理解，并能节约分析时间。但新闻媒介在报道一些产业、公司和政府机构时往往带有一定的倾向性，评估人员要注意对这些信息的鉴别。 专业杂志。搜集各种报刊杂志上、网络上有关资产出售、出租和产权转让的广告，再通过电话、网络、传真等方式咨询相关资产的实体特征、经济特征、交易条件等具体内容。。对评估机构来说，有时最好的信息源还是专业的杂志。这些行业杂志一方面能够提供市场法理论研究的新成果。另一方面，能够提供及时准确的市场信息资料! 政府信息中心。许多有关信息还可通过查看各级政府部门的资料获取。例如房地产权利人转让房地产时向政府有关部门申报的成交价格资料，政府出让建设用地使用权的价格资料，政府或其授权的部门确定，公布的基准地价，标定地价，房屋重置价格及房地产市场价格资料等!这些政府部门的资料一般具有较高的权威性和可信度。 同行之间互相提供信息。这可以通过当地资产评估协会从中协调，或者建立评估协会的资料信息网，促使评估机构在该信息网上发布信息、交流各自经手的交易实例。 建立交易实例数据库及GIS信息系统。评估过程是以基础数据资料为依据，应用评估理论、方法进行分析、对比、计算的过程。市场法进行评估尤其需要大量的市场交易参考资料。因此，在平时的估价过程中，评估机构要注意收集和存档一些典型交易实例以备选用。 在计算机技术和网络技术的飞速发展的今天，房地产评估机构，应该抓住机遇，利用计算机网络技术的强大的数据管理功能和空间数据分析功能，积极建立起自己的市场信息资料库，及时保存和查询相关的资料，强化评估信息的搜集、处理、储备能力，提高评估结果的正确性，使市场法得到更好的应用。例如，建立基于GIS的房地产估价信息系统，将地理