一房二卖系民事欺还是刑事诈骗.docVIP

“一房二卖”系刑事诈骗还是民事欺诈 ——从物权法角度看如何切实保护房屋在先买受人的合法权益 摘要：“一房二卖”民事欺诈的，刑诈骗。 后王某得知该房已被周某以十八万元卖给李某，并办理权属变更登记手续。无奈，王某向法院提起诉讼。 关于本案的事实认定 （一）符合民事欺诈的构成要件 1. 概念介绍 民事欺诈有侵权法范畴中的欺诈与法律行为范畴中的欺诈之分。法律行为中的欺诈是引起当事人意思表示不真实，致其民事法律行为欠缺实质要件最典型的原因之一。我国现行法对民事欺诈含义最直接、具体的规定，是最高院《关于贯彻执行(中华人民共和国民法通则)若干问题的意见(试行)》第六十八条的规定，即“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为： 第一种，诈骗罪是用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法将数额较大的公私财物非法占为已有的行为。 第二种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的方法，使财物的所有人或保管人信以为真，从而骗取公私财物数额较大的行为。。 第三种，诈骗罪是以非法占有为目的，采用虚构事实或者隐瞒真相的欺骗方法，使受害人陷于错误认识并“自愿”处分财产，从而骗取数额较大的公私财物的行为。 笔者认为，第三种观点能较好地反映诈骗犯罪的性质和特点。 其构成要件主要为： （1）犯罪客体，即所有权权能和经济秩序；（2）犯罪客观方面包含：欺骗行为；错误认识；被欺骗人信以为真，自愿交出财物；损失或骗取财物必须数额较大；（3）犯罪主体，即自然人和单位；（4）犯罪主观方面，即行为人明知自己采用虚构事实或隐瞒真相的欺骗方法，会使他人信以为真并自愿交出财物，而仍希望这种结果发生的心态。 2. 本案例符合刑事诈骗的构成要件 本案中，对房屋在先买受人王某而言，若出卖人自始就未曾想过向其过户房屋，而是想以签订《房屋买卖协议》为手段，利用先买受人对该合同的合理信赖，使先买受人陷于购房的错误认识之中，进而骗取其十四万元钱财，则其即已具备诈骗的故意。出卖人在将该房过户与后买受人后，又迟迟不将该情况如实告知先买受人，也不向先买受人退还房款，反而故意掩盖该房已卖的客观事实，最终使先买受人既无法取得该房屋。出卖人的行为已完全符合刑事诈骗的构成要件，构成刑事诈骗。 就后买受人李某而言，出卖人周某在与王某签订《房屋买卖协议》并交付房屋后，其实际上已无履约能力。但为了使李某自愿交出钱款，其故意掩盖客观存在的事实，使后买受人在不了解事实真相的情况下，产生主观认识与客观实际不相符合的错误认识，相信出卖人的欺骗，最终做出了与事实相反的错误判断，向出卖人支付房款。周某的欺骗行为使后李某面临的交易风险已经超出了正常市场风险范围，严重侵犯了公私财产所有权和交易经济秩序，完全符合刑事诈骗罪的构成要件，构成刑事诈骗。 我国物权变动的模式介绍 （一）我国物权变动的理论依据 1. 物权行为和债权行为 物权行为理论由德国法学家萨维尼创立，按物权理论，一个买卖过程可以分为三个相互联系的的阶段，一是签订债权契约，即成立一方出卖标的物，另一方支付价款的权利义务关系。二是双方达成以转移所有权为目的的合意并交付标的物（物权行为之关键步骤）。三是买受人向出卖人支付价款。债权行为与物权行为相互独立，且后者的效力不受前者之影响。 2. 物权变动模式 目前，各国的物权变动主要有三种模式，即债权意思主义模式、物权形式主义模式和债权形式主义模式： （a）债权意思主义模式 债权意思主义模式以法国、日本民法为代表。在这种模式下，物权变动的法律后果仅需当事人在合同中有债权变动的意思表示即可发生，而无需存在单独的物权合意，也无须登记或交付的完成。。 （b）物权形式主义模式 物权形式主义模式以德国民法为代表。在此模式下，债权变动与物权变动被绝对区分开来。作为债权合意的物权变动合同仅在当事人之间发生给付请求权的债权生成效果，而物权变动效果的发生还需当事人达成一个独立的物权合意，并通过登记或交付表现出来。通俗点讲就是答应给你的东西，可能不给你，而且还不算违约，但是要向相对方承担费用（类似我国的违约损失赔偿等）。据此，当事人将不能以合同无效或被撤销、解除为由，来否定物权变动效力的发生。此种模式下的区分原则使物权变动彻底摆脱了债权行为效力的影响，其实质上是债权行为与物权行为的彻底区分。 （c）债权形式主义模式 这种模式认为，合同当事人意思表示仅能产生债权变动的法律效果，而物权变动效果的发生还必须在此基础上具备完成登记或交付，以此作为债的履行所必需的法定公示方式。基于此，作为原因的债权变动的效力发生，并不必然引起物权变动的效力发生；反之，也不能以未发生物权变动为由，来否定债权变动效果的发生。但在债权变动出现瑕疵(如合同无效或被撤销、解除等)时，物权变动效果却会受