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物业管理基本制度与政策 第三章 物业管理的基本制度 第一节 业主大会制度 第二节 业主公约制度 第三节 物业管理招投标制度 第四节 物业承接查验制度 第五节 物业服务企业资质管理制度 第六节 物业服务人员执业资格制度 第七节 住宅专项维修资金制度 第一节 业主大会制度 一、业主 二、业主大会 三、业主委员会 四、限制性规定 理解《条例》中关于确立业主大会制度的规定 1. 《条例》实施以前，主要采取业主委员会制度的利弊分析 2. 《条例》确立的业主大会制度的内容 一、业主 （一）业主的概念 1.《条例》中关于业主的定义 2.现实物业管理中，具备业主身份的三种情况 （二）业主的权利：10项 （三）业主的义务：6项 二、业主大会 （一）业主大会的组成和性质 （二）业主大会的筹备与成立 （三）业主大会的职责 （四）业主大会活动规则 1.召开临时会议的三种情况 2.业主代理人和业主代表人 3.业主大会决定事项的表决效力 三、业主委员会 （一）业主委员会的性质 （二）业主委员会的职责 （三）业主委员会的备案 （四）业主委员会委员的资格条件 （五）业主委员会委员的资格终止 （六）业主委员会会议 （七）业主委员会的改选与变更 （八）业主委员会的工作经费 四、限制性规定 1.《条例》规定了业主组织能从事的活动和不能从事的活动 2.《条例》规定了主管部门对业主组织的监督管理职能 第二节 业主规约制度 一、业主规约 二、业主临时公约 理解《条例》中关于确立业主公约制度的规定 1. 业主公约对全体业主有约束力 业主公约的特殊作用 条例关于业主临时公约的规定 2.《条例》规定业主公约的生效时间 3.实施业主公约的意义 一、业主规约 （一）业主公约的概念 （二）业主公约的主要内容 （三）业主公约的法律效力 二、业主临时公约 （一）业主临时公约的概念 （二）业主临时公约的制定 临时公约制定的主体 （三）相关主体的法律义务 （四）业主临时公约的内容 1.物业的自然情况与权属情况 2.业主使用物业应当遵守的规则 3.维修养护物业应当遵守的规则 4.涉及业主共同利益的事项 5.违约责任 第三节 物业管理招投标制度 一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则 二、前期物业管理项目招标规则 三、物业管理项目投标规则 四、开标、评标和中标 五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任  一、前期物业管理招投标的概念、意义和原则 （一）前期物业管理招投标的概念 （二）前期物业管理招投标的意义 （三）前期物业管理招投标的原则 （四）前期物业管理招投标的强制性规定 二、前期物业管理项目招标规则 （一）招标原则与形式 1.招标原则 2.招标形式 3.招标代理机构 （二）招标文件的编制与招标项目备案 1.招标文件的编制 2.招标项目备案 （三）招标程序规则 三、物业管理项目投标规则 （一）投标要求与投标文件 （二）投标程序 四、开标、评标和中标 （一）开标 （二）评标 （三）中标 五、违反前期物业管理项目招标规定的法律责任 第四节 物业承接查验制度 一、物业承接查验制度的意义 二、物业承接查验的内容 三、物业的保修责任 一、物业承接查验制度的意义 二、物业承接查验的内容 （一）物业管理资料移交 （二）物业现场验收 三、物业的保修责任 （一）物业保修责任的含义 （二）规定物业保修责任的法律依据 （三）《两书》中关于物业保修范围和期限的规定 第五节 物业服务企业资质管理制度 一、物业服务企业的性质和地位 二、物业服务企业资质管理的必要性 三、物业服务企业的资质等级 四、物业服务企业资质等级的管理程序 五、物业服务企业违规行为的行政处罚 理解《条例》中关于确立物业服务企业资质管理制度的规定 一、物业服务企业的性质和地位 1.计划经济条件下的房屋管理 2.改革开放以后，随着房改步伐的加快，原有的房屋管理制度已不能适应形势的变化，物业管理企业应运而生 3.针对房地产“建” “管”不分的体制，《条例》确定了物业管理企业独立法人的地位 4. 物业管理企业应具备的条件 二、物业服务企业资质管理的必要性 （一）针对物业管理的发展现状，有必要加强对物业管理企业资质管理，把好市场准入关 （二）针对物业管理企业的管理服务特性，有必要对物业管理企业建立市场的准入、退出制度 （三）针对物业管理企业的管理专业特性，需要实行资质审批制度 三、物业服务企业的资质等级 （一）取得资质等级的条件 （二）资质证书的颁发和管理 （三）资质等级与项目承接 四、物业服务企业资质等级的管理程序 1.新设立物业管理企业的资质申请 2.物业管理企业的资质等级的