住房贷款关于提前贷与缩短还款期限先后利弊分析与最优方案选择.docVIP

房贷计算 非提前还贷 贷款总额40万，贷款年限30年（360期），按照国家基准利率上浮6%个点： 总还款额约95万，其中利息近55万。 当还款至241期（20年）后，每月还款本金超过利息，不适宜提前还贷。 还款期数 利息 本金 月还款额 剩余本金 从2012年2月份至2013年8月份，约还款18期，现在每月本息还款明细如下： 还款期数 利息 本金 月还款额 剩余本金 截至2013年8月份，还款总额47310元，其中已还本金6263元，利息41047元。 提前还贷 1.2013年9月提前还贷3万 2.提前还款3万，每月还款额从2628元变为2410元，减少218元，节省利息41879元，相当于还款71879元。 缩短还款年限 若同样的情况缩短还款年限，月还款额基本不变，具体明细如下： 提前还贷3万，月还款额不变，可节省利息约15.6万，缩短还款年限6年，充分说明缩短还款年限，月还款额基本不变比减少月还款额，还款期不变更有益。（下次去建行问问可不可以是第一种形式的？） 提前还贷后缩短还款年限 提前还款15万后不缩短还款年限 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分30年还，还款总额为54.8万，总计还款额6.3+15+54.8=76.1万，节省利息95.3-76.1=19.2万。 提前还贷15万后，还款期限由30年变为25年： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分25年还，还款总额为50.3万，总计还款额6.3+15+50.3=71.6万，节省利息95.3-71.6=23.7万。 提前还贷15万后，还款期限由30年变为20年： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为44.2万，总计还款额6.3+15+44.2=65.5万，节省利息95.3-65.5=29.8万。 提前还贷15万后，还款期限由30年变为15年： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为38.5万，总计还款额6.3+15+38.5=59.8万，节省利息95.3-59.8=35.5万。 提前还贷15万后，还款期限由30年变为10年： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，提前还款15万后，节省利息19.2万，还款本金约1+15=16万。剩下本金24万分20年还，还款总额为33.2万，总计还款额6.3+15+33.2=54.8万，节省利息95.3-54.8=40.5万。 分类总结 表1 提前还贷后缩短还款期限对比表 还款年限 原还款总额 现还款总额 还款利息 节省还款利息 借款40万，还款期30年，不提前还贷，不缩短还款年限 30 95.3 95.3 55.3 0 借款40万，还款期30年，提前还贷15万后不缩短还款年限 30 95.3 54.8 40.5 19.2 借款40万，还款期30年，提前还贷15万后缩短还款年限 25 95.3 71.6 31.6 23.7 20 95.3 65.5 25.5 29.8 15 95.3 59.8 19.8 35.5 10 95.3 54.8 14.8 40.5 缩短还款年限后提前还贷 还款期限由30年变为25年后，提前还贷15万后： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为25年后，还款总额为84.4万，节省利息95.3-84.4=10.9万，提前还款15万，节省利息16.3万，总计节省利息10.9+16.3=27.2万，还款总额95.3-27.2=68.1万。 还款期限由30年变为20年后，提前还贷15万后： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为74.1万，节省利息95.3-74.1=21.2万，提前还款15万，节省利息12.3万，总计节省利息21.2+12.3=33.5万，还款总额95.3-33.5=61.8万。 还款期限由30年变为15年后，提前还贷15万后： 借款40万，还款期30年，还款总额95.3万，还款年限缩短为20年后，还款总额为64.5万，节省利息95.3-64.5=30.8万，提前还款15万，节省利息8.6万，总计节省利息30.8+8.6=39.4万，还款总额95.