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济宁市物业管理办法 第一章 总 则 第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人、物业服务企业和其他管理人的合法权益，改善业主和物业使用人的居住和工作环境，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。 第二条 本办法所称物业，是指已建成并交付使用的房屋建筑及其附属的设施、设备和相关场地。 本办法所称物业服务企业，是指依法设立、取得相应资质从事物业服务活动的企业法人。 本办法所称物业管理，是指业主通过自治管理，选聘物业服务企业或者其他管理人，按照物业服务合同约定，对物业进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生及相关秩序的活动。 第三条 本办法适用于本市行政区域内物业的管理、使用、维护、服务及监督管理活动。 第四条 市住房和城乡建设委员会负责全市物业管理活动的监督管理工作。 县（市、区）建设行政主管部门或房地产管理部门（以下统称物业主管部门），具体负责本辖区物业管理活动的监督管理工作。 城市管理综合执法、财政、民政、价格、公安、城乡规划、环境保护、工商行政管理等部门按照各自职责，做好物业管理的有关工作。 第五条 县（市、区）人民政府应当加强对物业管理工作的组织领导和协调，建立并完善物业管理联席会议制度。 街道办事处、乡（镇）人民政府负责组织、指导本辖区业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷。 社区居民委员会负责指导、监督业主大会、业主委员会依法开展业主自治管理，协助街道办事处、乡（镇）人民政府开展社区管理、社区服务中与物业管理有关的工作。 第六条 县（市、区）人民政府应当制定扶持政策，采取措施，引导推动旧住宅区、商业区、工矿区以及机关、学校、医院等实行社会化、专业化、市场化的物业管理，促进物业服务行业发展。 第七条 物业管理应当遵循公开公平、诚实信用、市场竞争、服务规范的原则。 第二章 前期物业管理 第一节 物业管理区域及配套建设 第八条 物业管理区域的划分，应当以建设用地规划许可证确定的红线图范围为基础，重点考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对集中、便于管理的原则。 第九条 建设单位应在规划报建图中明确标明物业用房的位置和面积，将物业用房纳入建设配套项目计划，与建设项目同步设计、同步施工、同步交付使用。 部门应在《工程规划许可证》（附件）中注明物业用房的面积。 核发商品房预售许可证得规划确定、前期物业管理备案的物业用房。。第条　业主在物业管理活动中，享有下列权利： 　　（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； 　　（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 　　（三）提出制定和修改管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则的建议； 　　（四）参加业主大会会议，行使投票权； 　　（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； 　　（六）监督业主委员会的工作； 　　（七）监督物业服务企业履行物业服务合同； 　　（八）对物业共用部位、共用设施设备使用情况享有知情权和监督权； 　　（九）监督专项维修资金的管理和使用； 　　（十）法律、法规规定的其他权利。 　　第条　业主在物业管理活动中，履行下列义务： 　　（一）遵守管理规约、临时管理规约、业主大会议事规则； 　　（二）遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 　　（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 　　（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； 　　（五）按时交纳物业服务费； （六）法律、法规规定的其他义务。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议： 　　（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上； 　　（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上； 　　（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。 符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三十日内组建业主大会筹备组　监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告改变或者撤销业主委员会不适当的决定业主大会决定第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主或者物业使用人使用物业应当遵守有关法律、法规和管理规约、临时管理规约的规定，不得有下列行为： 　　（一）损坏房屋承重结构等违反房屋装饰装修规定的行为； 　　（二）违章搭建建筑物和构筑物、私开门窗等违反规划规定的行为； 　　（三）侵占、损坏楼道、绿地等物业共用部位、共用设施设备等违反物业管