（物业管理实务.docVIP

第一章 物业服务企业是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。 其特征：1.是独立的企业法人2.属于服务性企业3.具有一定的公共管理性质的职能。 物业服务企业严格遵循法定程序建立：1.拥有一定的资金、设备、人员和经营场所。2.具备相应的物业管理资质。3.以自己的名义享有民事权利，承担民事责任。 物业服务企业按照投资主体的经济成分来划分：1.全民所有制物业服务企业2.集体所有制物业服务企业3.民营物业服务企业4.外资物业服务企业5.其他物业服务企业。 物业服务企业按照股东出资形式划分：1.物业管理有限责任公司2.物业管理股份有限公司3.股份合作型物业管理企业。 物业服务企业的设立程序分为工商注册登记和资质审批两个阶段 物业服务企业的工商注册登记：1.企业名称的预先审核2.公司地址3.注册资本4.股东人数和法定代表人5.公司人员6.公司章程 物业服务企业在办理企业注册登记时，应提交由具有法定资质的验资机构出具的验资证明。 物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理；省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二、三级物业服务企业资质颁发和管理，区的市级人民政府房地产主管部门负责三级物业服务企业资质的颁发和管理。 物业管理企业资质等级分为一、二、三级条件。 一级资质：500万元以上，人员不少于30，管理两种以上物业。 管理面积：多层住宅200万平方米，高层住宅：100万平方米，独立式住宅（别墅）15万平方米，办公楼、厂房50万平方米。 二级资质：300万元以上，不少于20人，管理两种类型以上物业。 管理面积：多层住宅100万平方米，高层住宅：50万平方米，独立式住宅（别墅）8万平方米，办公楼、厂房20万平方米。 三级资质：50万元以上，不少于10人，有委托的物业管理项目。 管理面积：有委托的物业管理项目。 新设立的物业服务企业，其资质等级按最低等级核定，并设立一年的暂定期。领取营业执照之日起30天内，向当地房地产主管部门申请资质。包括：营业执照、企业章程、验资证明、企业法定代表人的身份证明、专业人员的资格证书和劳动合同。 资质管理是房地产行政主管部门依法对物业管理企业和行业进行管理的内容之一。 物业服务企业的组织形式有直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制。 直线制 优点：领导能够集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时。 缺点：要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。 直线职能制：按专业分工设置相应的职能部门 优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业服务企业。 缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易造成扯皮，降低工作效率。 事业部制 优点：1.强化了决策机制，使公司最高领导摆脱了繁杂的行政事务，着重于公司重大事情的决策 2.能调动各事业部门的积极性、责任心和主动性，增强了企业的活力 3.促进内部的竞争，提高了公司的效率和效益 4.有利于复合型人才的考核培养，便于优秀人才脱颖而出。 缺点：事业部之间的协调困难，机构重叠，人员过多。 矩阵式 优点：1.加强了各职能部门之间的横向联系充分利用了人力资源 2.有利于调动各方工作积极性解决处理各自责任范围内的问题 3.具有较强的机动性和适应性。 缺点：1.组织结构的稳定性较差，机构人员较多，容易形成多头领导 2.部门之间关系复杂，协调工作量比较大，处理不当容易产生矛盾。 物业服务企业组织机构设置的影响因素：企业战略因素 外部环境因素 技术因素 组织规模及所处阶段。外部环境因素主要包括：行业特点、人力资源条件、产品特点、客户、市场特点、物业管理的政策法规和宏观经济形势等因素。 物业服务企业组织机构设置的要求：1.按照规模、任务设置 2.统一领导、分层管理 3.分工协作 4.精干、高效、灵活。 第二章 物业管理招标投标（实质）：通过规范有序的招标投标行为确定物业管理权的活动。 物业管理招标：是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人根据物业管理服务内容，制定符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业服务企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之物业管理服务合同的一种交易行为。 物业管理招标主体：是物业的建设单位、业主大会或物业产权人。 前期物业管理活动中，由物业建设单位负责物业管理服务的招标组织工作，业主大会已经成立的，由业主大会负责实施物业管理权的招标组织工作。 物业管理投标：是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业服务企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文