（物业管理操作实务.ppt

物业管理操作实务 主讲：XX 学习公约  守时：准时上下课自制：教室内禁烟、吃零食、接收手机电话放开：放开自己，积极主动、互动空心：心态归零，丢弃不良习惯 尊重：注重仪表，注重礼貌信赖：信赖讲师，信赖同事，信赖其他学员准备：准备学习用具，随时回答问题 一、前期介入 1、前期介入的作用 有利于优化设计，完善设计细节。 有利于提高房屋建造质量。 有利于保证物业的使用功能。 有利于加强对所管物业的全面了解。 有利于后期管理工作的进行。 有利于树立物业管理公司的形象。 2、前期介入的阶段 立项决策 规划设计 施工建设 竣工验收 与房地产开发公司开始 洽谈，初步达成协议 ↓ 介入可行性研究 → 退出房地产开发 ↓ 签订合同，正式进入前期介入 ↓ 介入规划设计阶段 ↓ 介入物业销售阶段 ←介入施工建设阶段 ↓ 物业验收、移交 ↓ 结束前期介入 4、项目规划设计时应提出的意见 要考虑商业和物管用房的预留（包括管理处办公用房、员工宿舍食堂、保安岗亭用房、垃圾收集站、物料仓库、清洁工工具房等）。 配套设施设备、管线配置和布线要合理，包括预留空调安装位置及空调滴水管。 设计时尽量减少外墙外凸沿，尤其是高空位置不可上人的平台、条柱等不利清洁。  4、项目规划设计时应提出的意见 高层楼宇和大型小区应考虑合理配置清洁楼道及绿化浇水处所必须的水管接口和洗手池。 水、电、气表的设置要考虑到抄表到户的需要，尽量集中放在首层。 信报箱的设置亦要考虑邮政需要放在首层，并且信报箱的规格和锁要符合要求，也可以同时考虑送奶的存放。 4、项目规划设计时应提出的意见 小区进出口位置和数量配置要合理，能少则少，以减少不必要的费用支出。 小区内的车位配置要考虑到户均车辆比例尽量充足。 小区的外围尽量考虑到封闭式治安管理的需要，铁围栏的设计要防攀防钻，女儿墙亦要设计成防攀越的。 4、项目规划设计时应提出的意见 小区内绿化面积要考虑到小区创评的需要。 绿化带植物的品种（尤其是高档大型物业小区）不要设计得太名贵、太繁多。除充分考虑到错落有致，四季有花有香，配制原则是大方得体，合理选择背阴喜阳易于养护的植物。 小区内标牌和建筑小品设计亦要考虑到易于低成本维护。 4、项目规划设计时应提出的意见 小区内尽量不要配置有安全隐患的水池（含游泳池）、沙池、秋千、转盘、高低杠杆等设施和器械。 排污管、雨水管在穿楼板时要考虑采用套管，以方便管体爆裂时更换。 阳台设计应考虑统一接管，并配二个地漏（其中一个为洗水机排水用）否则业主在二次装修的排管时，施工不规范会引发一系列问题。 4、项目规划设计时应提出的意见 预留空调口可设计成即可以安装窗式分体空调的室外机，又可以安放窗式空调机，还要方便以后维护、加雪种拆装等。 建筑物的可上人平台可以设计成花坛、绿化带；多层屋顶不上人天台设计成易于养护的绿化带，既可以隔热又可以弥补地面绿化面积的不足。 布线设计应考虑配置预留电话插座、宽带网或局域网电脑连线插口、电视插座和家庭影院环挠音响接口。  4、项目规划设计时应提出的意见 楼道侧墙应考虑铺设一定高度的瓷片。 楼道内电表箱等其它线盒箱不要用通用锁应采用专用锁，楼道开关总闸更应内藏而不外露。 小区内的消防水管是否考虑可用（在地面）油漆的红管或不易退色的油漆管。 4、项目规划设计时应提出的意见 小区路灯不必多，只需满足一定的光照度就可以，要耐锈蚀，牢固、防日晒雨淋、不怕台风、采用节能灯胆。 垃圾收集站最好设计在小区进出口附近处，且垃圾房门朝外便于垃圾清运车在外面作业不影响小区安宁。 单元楼道灯最好采用光控红外线复合开关。  4、项目规划设计时应提出的意见 单元楼道灯电表配制要选用最小容量。 消防水泵、二次供水等设备设施功率大但用电量很少的可否合用一个电表。 由于商业用水和居民用水的收费标准不同，建议居民用水和商铺用水的管路分开并各配计量表。 4、项目规划设计时应提出的意见 小区的地下排污管道要铺设合理，井口间距要合适，一般不要超过管路疏通时的竹片长度或机械疏通机可达长度。 凡有空调机滴水管的沿墙周围应做绿化带。 建筑物的临街、下有行人路面或停车位的外窗可考虑送纱窗。 4、项目规划设计时应提出的意见 各单元门、停车位、外围、巡视死角，商铺招牌部位平台等应设计加装闭路电视监控。 所有单元进户门应设计遮雨棚。 商铺商前后的预留空调位及排水位。 建筑上不要出现