策源_上海浦江映像御华庭开盘前营销执行方案_66选编.ppt

主背景板 场地布置 易拉宝 谢 谢！ * 推广策略——媒体炒作（搜房） 本项目目标客户相对比较年轻，网络接受度高，我们需要在网络媒体上保持一定的曝光率 御华庭，市中心复式全景大宅，坐拥新天地、淮海路、豫园三大繁华商圈 顶部巨幅 新闻详情页 10/16~20 御华庭，市中心复式全景大宅，坐拥新天地、淮海路、豫园三大繁华商圈+VIP卡发售信息 对联 新房网首页 10/15~17 10/22~27 御华庭，市中心，高性价比楼盘，主力卖点PK（PK区位、房型、栋距、现房、价格etc.） 专题 板块软文炒作 搜房首页 10/27~11/2 搜房首页 搜房首页 搜房首页 页面 项目VIP卡发售信息 大旗帜 10/27~28 项目VIP卡发售信息 L旗帜 10/23~26 项目即将开盘信息+价格 巨幅T 10/29~30 主题内容 形式 时间 * 推广策略——线上、线下媒体组合拳 媒体组合拳 媒体炒作 直效营销 氛围营销 硬广+软文 、专业杂志、网络 户外广告、DM直邮、派单 开盘热销炒作 * 推广策略——直效营销（户外／道旗） 利用项目地处市中心的区位优势，通过楼体巨幅、道旗等户外媒体，对项目区域客户进行有效截留 * 推广策略——直销媒体（DM） 根据客户定位分析结果，目标客户以黄浦区客户为主，以项目为核心点，向黄浦、卢湾、静安，乃至徐汇临近区域进行辐射 附：派发社区名录 直邮时间安排： 18000份 徐汇区 11/3~11/5 22500份 卢湾区 10/27~29 约85000份 合计 27600份 静安区 10/30~11/2 16500份 黄浦区 10/24~26 数量 区域 时间 * 推广策略——直销媒体（派单） 根据客户定位分析结果，目标客户以黄浦区客户为主，为了充分挖掘区域客户，我们计划对黄浦以及卢湾部分区域定点进行地毯式覆盖派单； 派发时间安排： 重点社区 专业市场 医院 学校 派发类型 10/25-26 11/1-2 业主 项目周边重点楼盘（为加强ＤＭ直邮效果，需要对项目周边重点楼盘进行再次派发） 11/3-5 市场内经营业主 古玩市场、钢材市场、布料批发市场等 11/3-5 医生 复旦大学附属妇产科医院、曙光医院、第九人民医院、仁济医院、长征医院、瑞金医院等 10/27-31 学生家长＋学校老师 以小学为主中学为辅； 小学（外·黄浦外国语小学、黄浦区第一中心小学、肇周路小学、方斜路二小、蓬莱路小学 ） 中学（大境中学、大同中学、光明中学、敬业中学、格致中学、金陵中学） 时间安排 锁定人群 派发地点 说明：建议派单采取销售员直接派发的形式，但派发集中在开盘前２周内，需要公司人力支援。 预计该期间内，每天至少需要8~10名销售人员进行定点派单工作。 * 推广策略——线上、线下媒体组合拳 媒体组合拳 媒体炒作 直效营销 氛围营销 硬广+软文 、专业杂志、网络 户外广告、DM直邮、派单 开盘热销炒作及促销 * 销售策略——开盘炒作活动 前提条件：建议在蓄客量充足 开盘形式：排队认购 目的：１、引爆市场，在如此市场情况 　　　　　下仍有项目开盘排队； 　　　２、引出媒体炒作话题，为后期 　　　　　推盘做好铺垫工作。 采取排队形式进行开盘，则需要在开盘时，公司进行人力支援。 * 销售策略——开盘促销 建议开盘促销方式如下（可选其一）： 1、赠送５年车位使用权； 2、赠送２年物业管理费； …… * 开盘预案 限制性条件： （1）目前市场观望气氛较重，且区域市场内竞争楼盘月销售套数仅为1~3套； （2）本项目客户积累期较短，样板房等销售道具在开盘前尚不能到位； （3）第一批推盘虽然以18000元的较低均价入市，但推出的房源位置为沿西藏南路较差位置的房源，客户在购买上可能会存在抗性； 导致 开盘销售量不足 应对 推出第二批位置相对较好的房源，做统一单价 * 开盘前整体推广工作安排 10月27~11月5日 派发 10月23日 户外／道旗 10月24~11月5日 直邮 小众媒体 10月15~11月2日 搜房网 10月20日、11月5日 租售情报 10月23日、10月31日、 11月6日 新闻晨报、东方早报 大众媒体 发布时间 渠道 分类 * 产品提升——大堂 由于大堂层高较低，感觉比较拥挤；对大堂顶部进行透明顶部及镜面改造，增加大堂的空间感。 * 产品提升——门厅、电梯厅 电梯厅马赛克墙面比较陈旧，以茶色镜面材质进行替换，增加空间感。 * 产品提升——看房通道 需要在10月23日前，项目媒体对外发布前完成看房通道的包装，道路平整、停车位预留 * 报告思路 一、目标解析 二、定价策略 三、客户定位 四、项目SWOT分析 五、营销策略 六、媒体、广告策略 * 媒体计划——整盘媒