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地基不稳：金融危机冲击下的商业地产 随着全球经济危机深化，各界对商业地产忧心忡忡。尽管商业房地产以前常是给经济带来问题的领域，但到目前为止，与这场引发股价狂泻、消费信心垮塌和失业率高企的借贷危机相比，问题尚不太严重。 随着经济繁荣期发放的贷款即将到期，商业地产项目业主还要面对经济衰退带来的高空置率、租金下滑的局面。这种情况下，债务再融资几乎不可能。沃顿教授、行业分析师和政治家认为商业房地产有可能成为经济衰退中下一个重灾区。 “一只鞋已经落在地板上，”沃顿商学院房地产教授苏珊·沃切特（Susan Wachter）打了个比方，“商业地产项目的价值已经严重下滑。空置率达20年来最高水平。”美联储报告指出，因公司和零售商大批倒闭，过去一年间，商业地产项目贷款的违约率已经翻了一番，达7%。 通常来说，商业房地产开发商过度开发、贷款违约和影响借贷机构的稳定性，继而拖累经济从高涨转至衰退。但这次问题出在金融领域，后波及到商业地产领域。 “这场危机是一场金融危机。问题是金融市场失灵，而非以往的过度开发，”沃切特教授说。“经济整体表现疲软并将进一步走软，拖累商业地产项目租金走低。过去的房地产危机都是以房地产为核心，不会在整个经济层面爆发危机。” 随着融资渠道收紧，业主很难或者不可能在贷款到期时用短期融资手段借新抵旧。例如，全美第二大购物中心公司通用增长物业公司（General Growth Properties）在借贷机构拒绝为其270亿美元贷款再融资而宣告申请破产保护。华盛顿特区召开的房地产圆桌会议（The Real Estate Roundtable）预测今年到期的商业房地产贷款将达4000亿美元。2012年，这一数字将达1.8万亿。 “商业房地产定时炸弹已经开始计时，”来自纽约城区的众议员卡罗琳.马洛尼（Carolyn Maloney）在国会联合经济委员会近期一次有关商业房地产业听证会上这样说道。 沃顿商学院房地产教授约瑟夫·吉尤科（Joseph Gyourko）指出，住宅房地产已经成为经济衰退一个主要因素。众多房主在借贷条件宽松推高房价的背景下买的房，现在贷款额已经超过了房产总价。“我认为商业房地产中也存在这种价格错位，只不过没有住宅房地产那么严重。” 吉尤科教授说道。“市场曾对商业房地产项目价值充满信心，也借了不少廉价贷款。我认为大势的压力会让这次危机比普通的经济衰退更严重。” 吉尤科教授在一篇题为《认识商业房地产：与住宅房地产的差别》（Understanding Commercial Real Estate: Just How Different from Housing Is It?）论文中用证据说明当下周转不灵的商业房地产业会像住宅房地产业那样拖累地产价值进一步贬值。论文得出结论商业房地产将会成为“受制于严重经济衰退的冲击，看起来会对银行业和金融系统造成新的问题。” 沃切特教授看到了商业房地产行业良莠不齐。她认为，大型上市交易的房地产投资信托基金（REITs），凭借与地产项目及与市场的密切联系，将会很容易从此次衰退中恢复起来。其他房地产公司，尤其是那些私募基金掌握的，将会因私募基金托欠那些深陷泥潭的金融机构短期债务，而缺乏现金。 机会乎？ “对于房地产投资信托基金来说，这是一个机会，或者说将成为一个机会。房地产投资基金将借机大举吸纳低价产业，大发同业和处于困难的公司的‘国难财’，” 沃切特教授说道。她提及沃纳多房地产信托投资基金（Vornado Realty Trust）计划设立10亿美元规模的基金，收购那些廉价项目。“又回到‘现金是王’的年代了。” 事实上，上市的房地产投资信托基金第二季度表现不俗。由114只房地产投资信贷基金股票组成的道琼斯REIT总回报指数（Dow Jones Equity All REIT Total Return Index）已经上涨了28.9%—这是该指数自1989年创立以来最大涨幅。 全国不动产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts）负责研究的副总裁布莱恩·凯斯（Brian Case）说很多房地产投资信托基金通过二级市场筹措资金，不断增加投资。他还预测私人房地产投资者不久会掀起一波上市潮。这些投资者一方面是拥有大量资产组合的干练管理层，另一方面还要面对即将到期贷款的压力。在贷款环境宽松情况下，债务很容易循环，但在目前经济环境下，上市公募是获得资金的唯一渠道。他们有两个选择：要么在2012年前在十分疲软市场环境下卖掉资产；如果他们实力雄厚，也可选择上市公募，用募到的资金来偿还债务，凯斯说道。 沃顿房地产教授彼得·林曼（Peter D. Linneman）认为房地产私募基金风险很大。公司资金投入过多，储备不足，无法应对经济