房地产企业项目结算与土地增值税清算的涉税处理解决方案.ppt

* 国税发[2009]31号第二十一条规定，企业的利息支出按以下规定进行处理： (一)企业为建造开发产品借入资金而发生的符合税收规定的借款费用，可按企业会计准则的规定进行归集和分配，其中属于财务费用性质的借款费用，可直接在税前扣除。　　(二)企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理的分摊利息费用,使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 * 资本化开始时间 借款费用同时满足下列条件的，才开始资本化： 　　（一）资产支出已经发生，资产支出包括为购建或者生产符合资本化条件的资产而以支付现金、转移非现金资产或者承担带息债务形式发生的支出； 　　（二）借款费用已经发生； 　　（三）为使资产达到预定可使用或者可销售状态所必要的购建或者生产活动已经开始。 符合资本化条件的资产在购建或者生产过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过3个月的，应当暂停借款费用的资本化。 * 举例：A公司建造开发产品。（1）2009年1月1日银行借款2500万，利率12%。（2）2009年4月1日开工，支付1000万；6月1日，500万；7月1日，1000万；但9月1日-12月31日停工4个月。（3）专门借款余额存入银行，月利率0.5%。 计算：2009年借款利息支出=2500×12%=300 中断4个月暂停资本化。计算：1-3月和9-12月=2500×12%×210÷360=175 资本化期间利息收入 =1500×0.5%×2 +1000×0.5%×1=20 资本化利息=300-175-20=105 * 关联方借款利息支出 财税[2008]121号 ???　　一、在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分，准予扣除，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。　　企业实际支付给关联方的利息支出，除符合本通知第二条规定外，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：　　（一）金融企业，为5：1；　　（二）其他企业，为2：1。 * 债资比例＝年度各月平均关联方债权性投资之和/年度各月平均权益性投资之和 各月平均关联方债权性投资＝（关联方债权性投资的月初账面余额+月末账面余额）/2  各月平均权益性投资＝（权益性投资月初账面余额+月末账面余额）/2 权益性投资为企业资产负债表上会计记录的所有者权益数额，当所得者权益小于实收资本与资本公积之和，则权益性投资为实收资本与资本公积之和；当实收资本与资本公积之和小于实收资本，则权益性投资为实收资本。 * 二、企业如果能够按照税法及其实施条例的有关规定提供相关资料，并证明相关交易活动符合独立交易原则的；或者该企业的实际税负不高于境内关联方的，其实际支付给境内关联方的利息支出，在计算应纳税所得额时准予扣除。 　　四、企业自关联方取得的不符合规定的利息收入应按照有关规定缴纳企业所得税。 * 五、预提费用差异及后续费用 （一）预提费用 企业所得税政策规定，在年中预缴税款和年度企业所得税汇算清缴时，部分成本费用可以预提税前扣除：①出包工程可以预提不得超过合同总金额的10％。②公共配套设施可按预算造价合理预提建造费用。③应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。 土地增值税项目清算时，企业各项成本费用均不得预提计入扣除项目。 * （二）后续成本费用 土地增值税实行一次清算，清算后取得的成本费用票据不得再计入扣除项目重新计算扣除。 企业所得税规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。 * 第四节 企业主要税收筹划及反避税应对 一、土地增值税反避税政策分析及应对 二、税收优惠政策的筹划及风险分析 三、收入的筹划及风险分析 四、开发成本及其他的筹划风险分析 五、企业股权转让避税筹划 六、企业合并转移不动产税收筹划 七、企业分立转移不动产税收筹划 * 一、土地增值税反避税政策分析