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获取土地法律若干问题 1. 获取土地的几种方式及优缺点分析 2 1.1. 通过投标方式获得土地 2 1.2. 通过竞买方式获得土地 4 1.3. 通过摘牌方式获得土地 5 1.4. 直接购买转让土地 7 1.5. 收购持有土地的目标公司 10 1.6. 整体收购房地产公司 11 1.7. 与拥有土地资源的企业合作 12 2. 直接在二级市场购买土地 13 2.1. 需审查资料 13 2.2. 土地转让的条件 13 2.3. 土地转让的程序 14 2.4. 土地转让的税费 14 2.5. 土地转让中的风险防范 15 3. 收购持有土地的目标公司 29 3.1. 需审查资料 29 3.2. 两种操作方式及程序 31 3.3. 税费 34 4. 与拥有土地的企业合作（协议开发） 34 4.1. 需审查资料 34 4.2. 三种操作方式及程序 34 4.3. 协议开发应注意的法律问题 36 5. 土地一级开发和土地整理 37 5.1. 基本概念 37 5.2. 参考流程 38 5.3. 土地一级开发盈利模式 39 6. 法律法规： 40 6.1. 全国性法规及文件 40 6.2. 地方性法规、文件 41 6.3. 税务； 41 6.4. 土地整理： 41 获取土地的几种方式及优缺点分析 通过投标方式获得土地 ◆ 相关法律法规及政策重要条款 1）《房地产管理法》 ? 土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。土地使用者按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，市、县人民政府土地管理部门必须按照出让合同约定，提供出让的土地；未按照出让合同约定提供出让的土地的，土地使用者有权解除合同，由土地管理部门返还土地使用权出让金，土地使用者并可以请求违约赔偿。土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定规定所称招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政府土地行政主管部门（以下简称出让人）发布招标公告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。 成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。 成交确认书对出让人和中标人、竞得人具有合同效力。签订成交确认书后，出让人改变竞得结果，或者中标人、竞得人放弃中标宗地、竞得宗地的，应当依法承担责任。让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。对各个参加投标的企业来说比较公平被出让的土地问题较少，手续完备综合评分法会对于资质高、有实力的大公司有利企业只能报价一次，存在过高报价导致成本过高或者报价稍低痛失机会的可能土地开发有可能存在附加条款有可能产生串通围标的情况。→→→制订拿地方案→→→领取招标文件→→→编制标文件→→→现场踏勘→→→办理投标申请：在招标公告规定的时间内，投标申请人持投标申请书、营业执照副本、房地产开发资质证明（另有规定除外）、法定代表人身份证复印件（或授权委托书、委托代理人身份证复印件）办理投标申请，并缴纳投标保证金。 →→→投标 →→→开标→→→评标 →→→中标 →→→签订出让合同　 →→→标人在投标截止时间前将标书投入标箱。招标公告允许邮寄标书的，投标人可以邮寄，但出让人在投标截止时间前收到的方为有效； 标书投入标箱后，不可撤回。投标人应对标书和有关书面承诺承担责任。 　 →→→按照招标公告规定的时间、地点开标，邀请所有投标人参加。由投标人或者其推选的代表检查标箱的密封情况，当众开启标箱，宣布投标人名称、投标价格和投标文件的主要内容。投标人少于三人的，出让人应当依照本规定重新招标。 →→→标小组进行评标。评标小组由出让人代表、有关专家组成，成员人数为五人以上的单数。 　 →→→评标小组可以要求投标人对投标文件作出必要的澄清或者说明，但是澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。 评标小组应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审。 →→→招标人根据评标结果，确定中标人。招标拍卖挂