农村集体建设用地流转情况的调研　.docVIP

农村集体建设用地流转情况的调研 : 一、基本概况 我市农村集体建设用地多数是在上世纪九十年代由农村集体土地转变过来。本调查所指的农村集体建设用地仅指用于工业及商贸业的项目建设用地，不包括农村住宅建设用地。目前全市已办理农村集体建设用地证的农村集体建设用地797宗共7942亩，其中在1999年1月1日新《土地管理法》实施前办理的有761宗5466亩，新《土地管理法》实施后办理的有36宗2476亩。目前已上报等待审批的有1宗200亩。农村集体建设用地主要集中在新塘、石滩、荔城等经济发达镇街，新塘镇现有农村集体建设用地4395亩，占全市总数的55.34%。这些409.45亩，其中200多亩由村集体建厂房出租，每年仅租金收入就有300多万元，成为全市数一数二的富裕村。久裕村近年来整合集体建设用地1142亩，通过出租、合作开发等形式办起企业50多家，年租金收入300多万元。 去年，广东省人民政府出台了《关于试行农村集体建设用地使用权流转的通知》(粤府[2003]51号)(以下简称《通知》)。《通知》明确规定农村集体建设用地使用权可上市流转，允许在土地利用总体规划中确定并经批准为建设用地用途的集体土地进入市场，其方式可以是出让、转让、出租和抵押。《通知》并对农村集体建设用地使用权流转的原则和条件、审批程序、管理等作了具体规定。这是广东农村集体建设用地管理制度的重大改革和突破。 (含土地使用权作价出资、入股、联营、兼并和置换等)、出租和抵押等形式自发流转农村集体建设用地使用权。农村集体建设用地隐形交易市场客观存在。50%，而在粤东、粤西及粤北等地，这一比例也超过20%。受巨大经济利益的驱使，这种自发流转行为在数量上和规模上有不断扩大的趋势。久裕村的负责人介绍，以前因为农村集体建设用地使用权不能流转，出租农村集体建设用地都是打着合作的名。没有纳入统一土地市场的自发性流转给社会带来了许多问题：如随意占用耕地出让、转让、出租用于非农建设，随意改变建设用途，导致土地利用的混乱;低价出让、转让和出租农村集体建设用地，造成国家、集体资产大量流失;用地 二是有利于维护农民的土地权益，推进农村城镇化，促进农村经济发展。其一,农民可以享受级差地租收益，保护了农民的土地财产权益。农村集体建设用地使用权的流转方式使农民获得土地收益的方式从征地一次性收入变为长期获得收益。无论是出租土地，还是自建厂房出租，农民都可以享受长期的租金收入，而且租金逐年按比例递增。很多村的实践表明，农村集体建设用地越多，农村经济发展就越快，农民的生活水平就越高，如荔城街的夏街村、新塘镇的群星、东华、大墩、久裕等村。其二，有利于推进城镇基础设施建设。租用集体建设用地进行道路、绿化带、广场以1.3433万元;如占用基本农田保护每亩加收异地保护费0.55万元，综合规费约为每亩1.9万元。农村集体建设用地在办证过程不用上交1.4万元/亩的新增建设用地有偿使用费、占征地补偿总额1.4%的征地管理费以及占评估总额3%的契税。同办理国有土地使用证相比，办理农村集体建设用地使用证每亩可节约2万元 三、制约我市农村集体建设用地使用权流转的因素。 1、对政策了解不深，未能充分认识到农村集体建设用地使用权流转的重要意义。 (粤府[2003]51号)以来，从市到镇、村，只召开一次电视电话会议传达贯彻落实(粤府[2003]51号)文件精神，没有进行广泛宣传发动，也没有聘请专家对文件进行相关的解读引导，许多干部、投资者甚至是国土部门的工作人员对文件的理解是一知半解，无法将文件的精神贯彻落实到实际工作中。在调研中了解到，一些投资商对文件了解不多，对农村集体建设用地存在一些疑问，而对于这些疑问，甚至连一些基层国土部门的工作人员也无法解答。许多人都以为农村集体建设用地使用权的流转具;二是符合土地利用总体规划和市、镇建设规划;三是依法办理土地登记，领取土地权属证书;四是界限清楚，没有权属纠纷。流转过程中，其地上建筑物、其他附着物所有权也随之流转。 2、镇一级政府不能从流转中获取收益，对推进农村集体建设用地使用权的积极性不高。 3、办证税费重，启动资金大，村级集体经济难以承受。 30万元以上的村没有1条，年收入10万元以上的村只有8条，年收入是在3万元以下的村有20条。又如朱村街，没有1条村有自己的集体企业，村“两委”维持运作只能靠砖厂的承包费，现在砖厂已被限期关闭，村“两委”今后的运作将出现严重困难。目前，办理农村集体建设用地使用证，一般耕地办理农村集体建设用地的综合规费为每亩1.3433万元，占用基本农田保护每亩加收易地保护费0.55万元，综合规费为每亩1.9万元。这对于集体年收入才几万元的村来说，无疑是一个 4、配套政策不完善，投资者不愿使用农村集体建设用地。 5、镇村规划滞后和用地指标的限制，使农村集体