房地产开发程序(政府审批环节).docVIP

房地产开发程序(政府审批环节)房地产开发程序（政府部门审批手续）　　　建房项目前期手续十分繁杂，涉及规划局、建委、发改委、国土局、人防办、消防局、园林局、交通委、环保局等众多部门。　　　建设项目按资金来源，分为政府财政资金和单位自有资金；按用地权属，分为自有用地和新征占用地；按土地性质，分为国有土地和集体土地；按单位性质，分为省级单位和地方单位；又可分为政府投资项目和非政府投资项目；按供地方式，分为无偿划拨用地和有偿出让用地；按使用方式，分为基建项目和开发项目；按建筑性质，分为公建（办公楼、宾馆、饭店、商场、影院、医院等）、住宅（公寓、别墅、连排等）和工业（厂房、车间等）；不同前提的排列组合决定了审批方式的有所差异，以及是否能获得批准，不同单位以不同方式在不同时期建不同项目，审批待遇标准及结果会有很大不同。　　　举例大致说明前期审批流程（前提：省级单位自建财政投资新征地办公楼项目）：　　　第1步：编制可行性研究报告，取得发改委“立项批复”。　　　第2步：取得国土局“用地预审意见”。　　　第3步：取得环保局“环境评估审查意见”。　　　第4部：取得规划局给发改委的“规划意见函复”。　　　第5步：取得规划局给建委的“规划意见函复”。　　　第6步：取得建委的“选址意见通知书”。　　　第7步：取得发改委的“招投标方式通知书”。　　　第8步：委托招投标代理公司完成设计招投标，发出中标通知书，取得规划局的“设计招投标备案回执”。　　　第9步：取得规划局的“规划意见通知书（选址）”。　　　第10步：完成方案设计，取得规划局的“设计方案审查意见”。　　　第11步：完成初步设计及概预算编制，取得发改委的“初步设计及概预算审查意见”。　　　第12步：取得规划局的“钉桩通知单”，委托测绘院钉桩，取得“钉桩成果通知书”。　　　第13步：取得规划局的“用地规划许可证”。　　　第14步：取得建委的“征地计划通知书”。　　　第15步：取得国土局的“建设用地批准书”。　　　第16步：完成人防报批图纸设计，取得人防办的“人防设计审查意见”。　　　第17步：完成消防报批图纸设计，取得消防局的“消防设计审查意见”。　　　第18步：完成园林报批图纸设计，取得园林局的“园林设计审查意见”。　　　第19步：委托编制交通影响评估报告，取得交通委的“交通审查意见”。　　　第20步：委托勘察院进行地质勘探，取得“地质勘探报告”。　　　第21步：取得建委的“年度施工计划通知书”。　　　第22步：设计院完成规证报批图纸设计，取得规划局的“工程规划许可证“。　　　第23步：与原土地方完成安置补偿工作，签定“安置补偿协议”。　　　第24步：完成水、电、气、暖、信、路等市政供源方案设计，取得市政院的“市政供源方案”。　　　第25步：取得园林局的“树木伐移许可证”。　　　第26步：取得建委的“拆迁许可证”及“渣土消纳许可证”。　　　第27步：取得国土局的“国有土地划拨决定书”　　　第28步：取得国土局的“国有土地使用证”。　　　第29步：设计院完成全套施工图设计，取得审查机构的“施工图审查合格书”。　　　第30步：完成监理招投标手续，取得建委“中标监理公司及监理合同备案回执”。　　　第31步：完成施工招投标手续，取得建委“中标施工单位及施工合同备案回执”。　　　第32步：委托拆迁公司完成现场三通一平。　　　第33步：建委踏勘现场，取得“现场勘察合格通知书”。　　　第34步：完成质量监督登记手续，取得“质监备案回执”。　　　第35步：完成安全监督登记手续，取得“安监备案回执”。　　　第36步：完成节能监督登记手续，取得“节能备案回执”。　　　第37步：资金到位，取得银行出具的“资金证明”。　　　第38步：取得人防办的“人防施工图备案回执”。　　　第39步：取得建委的“施工许可证”。　　　至此完成本项目所有政府部门审批手续，进入现场施工阶段。　　　规划部门的审批流程是：　　　控规调整→规划意见函复→规划意见书→审查设计方案→用地规划许可证→工程规划许可证。附注：　　　一、建筑策划　　　据专家测算，在设计阶段可以控制70-85%的工程投资，后面的施工、材料、劳务只能控制15-35%　　　什么是规划：总体立项后，运用建筑学的原理来进行使用功能的确定，建筑规模的确定，容积率的确定（包括功能分区），这样的过程叫规划过程。但规划又分很多，如总体规划，详细规划（修建性详规）。　　　什么叫设计：规划确定立项以后，（某一个建筑单体本身，比如住宅区的规划定下后，我们对住宅区里的每一栋住宅和公共建筑进行单体设计），所以所谓规划和设计是不同环节的二个方面，那么房地产发展商最关心的是设计任务书。并不是设计原理。也就是说发展商用自己的钱买一块地，做这个项目去开发，如何去运作，去委托建筑师，向建筑提出什么要求其实就是向建