美国购物中心衰原因分析.docVIP

美国购物中心衰亡原因分析一、美国购物中心的发展背景及现状1947至1951年间，纽约东部大规模的住宅开发，成为战后美国郊区化的标志。发展商通过标准化、规模化建造，实现了住宅产业化，同时结合政府金融政策支持，使郊区住宅成为美国中产阶层的首选。随后美国的州际高速公路计划，则彻底改变了美国城市的分布状况，引发城市中心的人口与就业机会向郊区转移，发展商依据交通的便捷程度，在中心城市周围建设了大量的卫星城，并沿着高速公路大规模建造住宅、购物中心、写字楼和停车场，逐渐形成目前依靠公路分布的美国城市格局。50年代开始出现的郊区购物中心，同时具备了市中心百货店商品种类齐全的优势和专卖店的特色，并多位于高速公路的出入口，且停车位充足。由于综合了购物、餐饮和娱乐等多元功能，并提供多种服务，使这些郊区购物中心以较快的速度取代了市中心百货店的主导地位。依据国际购物中心委员会（ICSC）统计数据，截止2005年美国共有48695家购物中心，其中3万以上的购物中心的经营场所面积不超过10万平方英尺，有437家超过1百万平方英尺，这些购物中心的销售额共计已达到2.12万亿美元。战后繁荣、婴儿潮、郊区化、汽车普及等都是在50年代与购物中心相伴而生的社会现象，但随着“婴儿潮”时代的人群逐渐老化，美国社会也已开始了缓慢变革，诸多购物中心亦面临新的转型挑战。在2000年，普华永道就曾发布报告称美国全境已有140个大型跨区购物中心已经“死亡”，另有250余个正面临着这一残酷的趋势。时至今日美国购物中心倒闭的数量仍然是有增有减，部分发展商开始有计划的拆掉一些在战后建造的庞大购物中心，以寻求新的出路。二、美国购物中心衰败的原因分析 购物中心衰败问题的产生不仅是一个单纯的商业问题，亦与经济、社会、城市规划等多方面的因素相关，具体可总结为以下几个方面：1、经济结构变化的影响20世纪70年代以后，美国由工业社会向后工业社会发展，汽车、钢铁、建筑等传统工业在国民经济中的比重显著下降，新型工业、信息产业、服务业比重上升，伴随着这一转型，美国的东北部、中部等传统工业基地走向衰落，西部、南部走向繁荣。随着经济结构的变化，东北部和中部各州的人们纷纷前往西部和东南部寻找更好的工作机会。人口的迁移变化使购物中心所在区域的消费能力发生了较大改变，如加利福尼亚、内华达等州居民的平均年龄更为年轻，消费力也更高；也有一些购物中心所在地变成了新移民聚居区或人口老化的区域，不再拥有当初那样大量近距离的强势消费群，使得这些购物中心的经营日渐衰落。2、消费者的需求变化历经了一个较长的发展阶段后，美国消费者的消费观念已经变得较为成熟，社会的消费亦呈现出了两个典型特征：一是消费者针对一般性的生活必需商品，对于价格更加敏感，购物更倾向于选择价格较低的沃尔玛等商家；其二，其对于一些特殊性商品，人们表现出较强的个性化需求态势，消费时除了考虑其使用功能外，开始根据自己的品味选择特色化的产品。迎合消费者的需求变化，美国出现了大量个性化专业商店，此类店铺中专卖一种系列产品，如厨房用具、床上用品、盥洗室用品等，商店的经营者专门聘请专业设计师设计出具有独特风格的卖场与产品，颇受人们的欢迎，而诸多购物中心因未能及时应对需求变化而被大量抢走生意，在经营上受到了较大影响。3、初始设计的限制购物中心的创始者VictorGruen最早在1950年提出购物中心概念时，是希望营造一种舒适的购物体验，以区别于当时美国繁乱无序的城市印象，其于1956年设计了世界上第一个全封闭的购物中心，将购物与汽车交通做出了分离，同时利用空调营造了舒适的人工环境，自此后的数十年内，融合多元功能的全封闭购物中心一直在美国占据主流。但目前美国的消费者消费观念与50年代相比已经发生了较大变化，人们不再将购物行为当简单的买卖交易活动，而更多视为生活必需的休闲活动，因而在环境特色、专业化服务及个性化商品方面有了更高的要求，传封闭式购物中心强烈的购物导向设计使他们开始感到厌倦，阻碍了他们到达购物中心的意愿。同时，与之前相比目前商家租户的类别已显著丰富，需求面积亦有所变化，诸多原有的设计已经不能满足新租户的需求，从而使购物中心因不能及时引入新鲜租户而丧失了活力。4、新兴零售业态的挤压美国新兴业态的兴起加剧了传统业态的衰落，一方面是来自无店面购物的竞争，具体如目录购物与网络购物，尤其是网络购物近些年取得了令人惊讶的增长，虽然在1999年网络购物的零售总额与总零售额相比还占很小一部分，但到2005年e-bay和Amazon都已进入美国零售业50强，且此类企业拥有高于传统企业的利润率，更大的拓展空间；另一方面，沃尔玛、塔吉特等价格杀手以低价产品大行其道，吸引到更多的顾客，使得传统企业市场份额不断下跌。新兴业态的兴起与发展在一定程度上与购物中心形成了竞争，这要求购物中心须强化自身