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商业 （一）“逆向思维”方法论 营造商业地产项目的 ，是我们采取 策划、操盘的追求目标，也是我们从传统“4P”到现代“4C” 营销理论的操作实践，即：在商业地产整合运营全程，坚持以“市场导向”原则操控、检验所有的环节。或者说，在商业地产整合运营“生物链”及“价值链”中，我们是采取“逆向”思考，先考虑 我们认为：消费者是实现所有商业价值的源泉与根本支撑，而“水能载舟，亦能覆舟”。“逆向思维”也是我们对商业地产价值链各环节价值实现次序的思考，它是保证商业地产整合运营操作有效性的 也是最终实现“五赢”的 （二）“市场适应性”体现之层面 一是市场定位与市场消费力的适应性 二是市场定位与商业规划的适应性 三是商业规划与商家需求的适应性 四是商业规划与业态定位的适应性 五是业态规划与消费需求的适应性 六是业态规划与目标商家的适应性 七是业态/商家与招商政策的适应性 　　总之，这种适应性是多层面的，各环节、各元素之间相互依存、互为因果并共求和谐。 （三）“逆向思维”的策略实践 从思路层面来讲，思考并解决：市场要什么、我们有什么、我们怎么 做这三个问题。从操作导面来讲，思考并解决： （市场）消费者是谁？在哪里？ 消费者购买力？需求？心理？观念？习惯？ （项目定位）商业做多大？做什么档次？做什么业态业种 才符合他们的需求？ 该业态业种的对应商家是谁？在哪里？ 建筑设计、硬件配套及商业规划如何满足商家之需？ 如何招进来？如何提高招商质量？从而提高销售率？ 招进后如何稳场？ 稳场后如何旺场？ 如何做好经营管理实现持续创值、增值及促进物业销 售…… 商业地产整合运营 现代商业 因此，成功的商业，为达到吸引消费者及实现商业价值最大化之目的，从市场定位与商业规划、经营管理等层面，必须进行“定制”式、适应性的考量。同时考虑整体目标市场及细分消费市场，以差异化的商业定位、经营主题及经营特色，来满足不同消费阶层与细分群体的消费需求。 （二）“三位一体”实现定位及 规划的商业价值 我们在商业地产整合运营操作中，不但纵向考虑全程“生物链”，更注重横向考虑全程“价值链”。在诸多操作环节中，准确的市场定位、合适的商业规划是项目成功的前提，而后期经营管理是最终实现商业地产项目持续创值增值的实现环节。这“两前一后”的三个功能节点，前两者决定项目能否顺利启动，后者决定项目能否永续经营。我们认为：只有做到市场定位、商业规划及经营管理的“三位一体”，才能确保项目的顺利启动及永续经营，也是项目成功招商与销售的前提。 1. 市场定位决定商业规划，商业规划服从于市场定位 2. 商业规划创造招商引力，商业规划服务于商业经营 3. 市场定位及商业规划共同决定经营的使用价值与商业价值 （三）“三体一体”的实践体现 1、市场定位的重要考虑点 2、商业定位 3、物业硬件及商业规划 4、业态规划 （一）招商策略的可行性是决定招商执行力的前提 众所周知，任何一个商业项目的前期定位与规划至关重要，它是为招商量身定做、为招商服务的，要真正做到定位准确、规划适用已是难题，而招商思路是否具备操作性、招商执行能力是否强大，更是决定招商成败的关键，也是当前国内多数商业地产项目面临的难局。　　“思路决定出路，战略先于战术”，如果招商思路偏离项目及市场的客观情况，再好的执行力也是无济于事，或是“南辕北辙”而导致“差之毫厘，失之千里”，加速失败的到来。 （二）检验招商执行力的标准 招商执行好比一场“攻坚战”，它是把招商策略转化为为招商成果的过程“催化剂”，是商业地产整合运营过程中的“利剑”。再准确的定位、再好的商业规划及招商策略，如果没有好的执行，一切都是空谈。经历众多商业地产项目的招商实践，我们认为，强大的招商执行力主要体现在以下层面： 1. 项目前期的市场调研论证充分、准确 2. 建筑设计、物业硬件、商业规划与目标商家经营需求的吻合程度高 3. 招商租赁政策吸引力强、行之有效 4. 招商目标明确，对业态业种、进驻商家及商品品牌等进行严格控制 5. 前期善于借助主力商家进行炒作与造势，带动整体招 6. 严格把握招商每一个环节，控制好各节点的招商进度 7. 能在既定的招