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北京四环房价_房价趋势_买房全攻略 2011年，北京房地产市场的寒意每个人都已感受到了，在严格的行政干预和全面紧缩的金融信贷环境下，市场交易量的萎缩有目共睹，但价格的变化似乎依旧是个谜题。 2011年12月16日，北京市住房和城乡建设委员会委员、新闻发言人秦海翔在例行新闻发布会上宣布，经过一年的调控工作，北京市新建普通住房成交均价为13914元/平方米，比2010年下降6.3%，已圆满完成了当年的调控目标。一个月之后，2012年1月12日，北京市长郭金龙在北京市十三届人大五次会议上作政府工作报告时给出的数据是：首都新建普通住房价格下降11.3%。不管是6.3%还是11.3%，北京政府给出的答案无疑都是值得高兴的，北京的房价真的回落了，且降幅明显。 但不可忽视的是，新建普通住房这个概念，不仅对商品房有着容积率在1.0以上，面积小于140平方米，单价低于区域标准价格等一系列严苛要求，且还涵盖了经济适用房、两限房、定向回迁房等保障性住房。而2011年，由于商品住宅销售量的大幅萎缩，北京保障性住房的成交量在全部新建普通住房成交量中的比重接近三分之一，在2010年该比值则仅为五分之一左右。 既然北京市的统计数据不能反映市场的全貌，那我们再来看一下国家统计局给出的全年新建商品住宅价格指数变化情况。如图1所示，从同比增速上来看，2011年2月，“新国八条”出台后，同比增速开始快速回落，5月之后增速基本都在2%以内，相对稳定，全年平均同比增速为2.93%，这也就意味着扣除保障房影响因素，2011年北京的商品住宅价格相较2010年同期仍是上涨的。接着我们再来看环比增速，与同比增速相似，拐点也出现在2月，6月之后，增速趋近于0，也就意味着从2011年年中开始，北京新建商品住宅价格的增长才真正趋于停滞，11月之后，环比增速出现负值，此时房价才开始出现回落。 相较北京市给出的数据，国家统计局的价格指数可能更接近普通购房者对市场的感受，但是即使如此，成交项目的区域、档次结构也依然会影响数据的真实性和准确性。2011年，北京房价究竟走出了怎样的变化曲线？北京房价真的降了吗？想要知道答案，最直接的方式就是比较在售项目全年的价格变化情况，这就基本剔除了因区域结构以及档次结构不同带来的数据误差。为此，我们在北京市范围内选取了有代表性的39个典型住宅项目，典型项目基本涵盖了北京全市范围以及高、中、低各档次项目，根据北京房地产交易管理网公布的数据对2011年3月（由于春节因素及交易管理网数据统计口径调整，选取2011年3月为起点）到12月的价格情况进行了一个简单的梳理。 从39个项目的整体情况来看，与2011年年初相比，价格在年内出现回落的项目数量为17个，占比44%，价格基本持平的项目15个，占比38%，价格依然呈现上涨趋势的项目7个，占比18%。由此看来，2011年北京住宅价格确实整体呈现稳中有降的趋势，且多数项目都或多或少地出现了价格的松动。 中心城区坚挺 首先我们来看一下中心城区四环以内项目的表现。由于供应日益稀缺，四环内典型项目的价格在全年基本保持相对坚挺的状态，在我们选取的9个项目中，仅有万科[简介?最新动态]蓝山价格出现了小幅下调，其主要原因也是该项目已处于尾盘阶段。剩余的8个项目中，包括金茂府、红玺台在内的5个项目价格依然呈现上涨趋势，尽管涨幅已经非常有限。而从全年价格变动的走势来看，基本上6月之后典型项目的上涨趋势才得以放缓，相对于多数普通住宅项目，高端项目价格的变动无疑更加滞后和迟缓。 接着我们看一下中心城区五环附近典型项目的价格变化情况。我们选取的10个典型项目中，半数项目价格回落，仅有华贸城和西山壹号院[最新消息?价格?户型?点评]两个项目价格高于年初价格。从全年成交均价的走势来看，五环附近项目价格在整个上半年已经处于相对的稳定阶段，上涨趋势已经停止，6月之后则陆续开始走入下行通道。另外，值得注意的是，尽管半数项目都出现了价格调整，但五环周边典型项目价格调整的幅度还是相对有限的，除了远洋[简介?最新动态]一方降价幅度一度超过20%外，其余项目调整空间基本都在10%以内。 郊区深幅调整 看完中心城区的价格变化后，我们再重点看一下聚集了最多青年置业的通州、大兴以及房山三个新城项目的价格变化情况。首先，来看在本次调控中受冲击最大的通州。尽管多数项目在2010年已经出现了价格的回调，但2011年，通州的多数项目价格依然呈现持续回落的走势，且全年价格降幅多在10%-20%，京贸国际城[最新消息?价格?户型?点评]、新华联运河湾[最新消息价格?户型?点评]等项目降幅甚至接近30%。可以说，通州经过近两轮的价格脱水战，目前已经基本处于价格的低位期。结合2009-2010年通州土地出让的价格来看，多数新地块的楼面地价都已处于8000-10000元/平方米的