营销策划-购物中心-中原-2011深圳中英街壹号营销策略案.ppt

位于中英街检验大楼北侧，东临东和公园，西望香港元墩山，南面高处可观赏沙头角湾海景资源 东和公园 中英街 沙头角湾 项目概况与四至分析 区域处于未来城市主要休闲区域，路况顺畅，但公共交通设施较弱 项目区位概况 项目交通情况 整体区位价值有待进一步挖掘：项目所处区位属于沙头角片区，周边景观资源丰富，自然条件优越； 处于滨海休闲区域：在深圳市总体规划中，盐田被列入国际性滨海旅游度假区； 周边住宅：周边主要以本地居民及大量新型社区为主，档次中端； 目前规划中的地铁8号线，预计将在2015年投入使用 周边交通路况良好，但公共交通设施有待完善 项目区域与交通分析 SWOT分析 优势（Strengths） 劣势（Weaknesses） 中英街入口处，占据地利优势 优秀的景观资源和人文环境 拥有整体规划优势 可延展的中庭设计 盐田整体形象档次中等 区域商业条件不够成熟 可达性较弱，公共交通设施不足 机会（Opportunities） S-O：发挥优势，抢占机会 W-O：利用机会，克服劣势 盐田区规划对片区内未来发展方向的利好 大量入市项目引入档次较高客群 凭借项目自身的优势，充分挖掘地段优势，在功能、外部资源和配套上展现强烈的进驻意向，满足客户的核心需求 突出项目自身商业主题，实现客户引导及形象上的突破 利用未来规划及项目定位给商家传递经营信心 威胁（Threats） S-T：发挥优势，转化威胁 W-T：减小劣势，避免威胁 周边社区型商业较多，业态基本完善，基本能够满足自身需求 中英街近年形象走低，对本案影响不明朗 突出自身独有业态，吸引品牌客户及特色业态的进驻，加大项目的影响力 重塑中英街形象，突出项目地位 紧跟周边消费者，逐步实现商业扩张，弱化交通劣势，带动区域商业氛围 内部能力 外部因素 项目属性界定 项目属性： 区域属性： 规模中等 商业面积9000平米，典型外向型商业 商业属性 内/外街铺+半地下商场组合 配套资源 自然条件优越，景观资源丰富，临近中英街 未来城市休闲核心区 社区逐渐入市，有一定的消费群基础；交通情况有待改善 市场认可度并不高 市场商业氛围不成熟，整体档次与形象中等 未来城市休闲核心区内，自身环境良好的中等规模外向型商业 项目自身属性有望突破区域限制条件 市场调研 区域商业研究 口岸商业研究 区域商业研究 盐田商业市场分析—商圈分析 沙头角商圈 盐田港商圈 大梅沙商圈 目前，盐田区由于偏安一隅，商业市场还很不发达，但由于其独特的地理资源和生态资源，也逐渐形成了几个独具特色的商圈： 大梅沙商圈 盐田港商圈 沙头角商圈 盐田商业市场分析—大梅沙商圈 大梅沙商圈： 范围：沿海滨公园路两侧分布，主要分布于大梅沙海滩附近，呈狭长形的带状式发展。 业态：随着深盐二通道的开通，在旅游地产的带动下，形成了餐饮、娱乐、休闲、旅游、度假为主的综合性商圈。 度假 酒吧 餐饮 盐田商业市场分析—大梅沙商圈 项目名称 大梅沙OUTLETS 地理位置 大梅沙愿望湖 开发商 深圳湖心岛实业有限公司 占地面积 18579㎡ 滨海度假公寓 约14000㎡ 总建筑面积 23122.5㎡ 商业 8000㎡ 独立剧场 850㎡ 开业时间 2010年10月 商业套数 60套 商业定位 以世界名牌服饰折扣为卖点的奥特莱斯购物街区 主力店招商 国际一线品牌商家 店面规模 主力店面为130㎡左右 目前业态 包括时装及运动装、内衣、童装、皮具、箱包、鞋类、眼镜等国内外知名品牌辅以高档特色餐饮 目前店铺 Ｄ＆Ｇ、Ｔｒｕｓｓａｒｄｉ、Ｓａｍｍｙ、Ｎｉｋｅ、Ａｄｉｄａｓ、Ｗａｃｏａｌ、Ｄｉｓｓｏｎａ、Ｌｅｅ、Ｖｅｒｓｉｎｏ、Ｌｅ Ｓａｕｎｄａ、Ｓａｍｓｏｎｉｔｅ、Ｐｉｚｚａ ｈｕｔ 等50多个国内外知名品牌 消费人群 主要为旅游、休闲人群、周边高级酒店的客户以及具有独特品牌嗜好的中产精英等 盐田商业市场分析—盐田港商圈 范围：主要位于盐田港东西港区间的海鲜食街，沿海岸线分布。 业态：主要经营海鲜餐饮，多以客家风 味和潮州风味为主，以现捉现卖的海产品为特色 。还有海鲜批发市场和干货市场，以海产鲜活、种类多、价格低廉为特点。 商业规模：有大量的高级海鲜酒楼集聚于此，一般营业面积规模在5000㎡ 左右，层数为2-3层，代表酒楼有师公会海鲜酒家、东煌海鲜酒楼、东腾海鲜酒楼等；此外，也含有中低档的海鲜大排档，营业面积一般在40-70㎡之间，都为底层。 消费人群：主要为旅游、休闲人士，消费目的比较明确，消费能力较强。 海鲜食街 盐田商业市场分析—盐田港商圈 项目名称 盐田港海鲜食街 地理位置 盐田港东西港区间 占地面积 15万平方米左右 建筑形态 全部是沿海岸线修建的二、三层小楼建筑，顶层设海景露台 商业形态 主要为海鲜酒楼 代表酒楼 师公会海鲜酒