营销推广-写字楼-2011年武汉华南国际广场A座营销解决方案暨B座清盘方案.pptVIP

THANKS! 场 Ⅱ期 华南国际广场 商业·办公·公寓·住宅 在定位明确的前提下，如何将单一的产品归类满足不同客户需求？如何推广？达到营销目的？ A座整体营销面临问题及营销方向思考 问题一：混卖，会致使办公大客户与散客由于楼层需求，导致一方甚至双方客户流失。 问题三：整体推广，方向不能顾全办公、投资、自住客户对项目的认知度，导致项目形象混乱。 问题四：价格体系较为凌乱，没有形成一定的价格策略，拔高客户对对项目的心理预期。 问题二：统一推售项目，面世体量过大，导致项目人气降低，成交量下降，加大项目销售压力。 解决方案：合理划分楼层及功能区间，满足客户需求。 解决方案：分期推广，根据产品、客群定向推广，引发共鸣 解决方案：先行推售自住、投资产品，最后推办公产品，价格低开高走。 解决方案： ，分期推盘，营造供不应求的抢购局面，同步蓄客滚动推盘。 通过成交客户比例分析：建议A座按照自住、投资、办公分别占比为30%、45%、25%的合理划分。 说明：以上数据比例划分依托前期成交客户置业目的需求作为划分依据。没有考虑限购限贷政策的松动因素。根据市场变动情况，不同产品量会根据市场予以调整。 A座产品物业楼层功能划分建议 28—30F为办公（最后推售） 7—9F为投资办公（年前去化） 3—6F为办公（自用） 17—22F为自住、投资，单体办公购买或部分产权酒店（第一步推售） 23—27F为自住、投资，单体办公购买（第二步推售） 10—16F为自住、投资（零散去化） A座推广方向建议 　项目名称 推广主线 定位方向 匹配度 紫领公寓 紫领菁英的理想居所 通过对中产阶层的住房需求点出发 × 金融城SOHO 顶级商务人士的行政官邸 高端、成功型商务客群为核心 √ 新尚都 步行街上的公寓，小投资、大回报 凸显自身配套优势，主打投资牌 √ 福星城 汉口核心纯居小户 面向纯自住需求客户 √ 苹果甸 精装苹果，国际青年社区 中产阶层过渡性置业需求出发 × 城市广场 汉口核心最佳投资品　 凸显地段，投资价值性 × 思联公馆 领驭大汉口，绝版大武汉 放大地段优势 × 北大资源首座 轻松置业武汉市中心　 凸显地段优势 × 典型小户型项目推广主题及凸显项目价值点分析配比度 市面上在当下市场下较为成功的项目多为找准了自身价值点，因此，对本案而言找准产品特性及核心价值点尤为重要。 A座推广方向建议 第一步：保温、达标 第二步：造势、热销 第三步：加推、畅销 第四步：商务、办公 时间：12月—1月 时间：2月—5月 时间：6月—8月 时间：10月— 以7—9楼为核心去化产品，主打”不限购、不限贷“概念，本案此类产品，性价比优势较明显。 以17—22楼产品面世蓄客，同时销售10-16楼，主推广概念凸显项目产品投资、升值及配套优势。 以23—27楼为核心去化产品，通过前期产品加推热销效果，顺势加推升级型产品，再次热销。 以28—30楼为办公去化产品，凸显办公、商务优势，再次拉高销售价格，引发市场关注。 3 A座营销策略 营销节点大纲 阶段执行计划 A座推售策略 营销手段 A座产品推售策略 在对A座整体定位及产品特性充分分析的基础上， 建议A座整体推售策略为： 合理分割、造势热销，同步蓄客、滚动推售 A座产品推售策略（暂定） 推售策略 启 承 转 合 销售排期 时间节点 12月 1月 2月 3月 8月 7月 4月 10-16楼零散去化，首先推出17F—22F，预计3320㎡，共计120套。 通过前期市场热度，及时加推23F—27F，预计2700㎡，共计100套。 进一步炒热市场，拉高价格，加推28F—30F，预计1620㎡，共计60套。 5月 6月 2 3 4 9月 4月14日 活动、认筹 8月11日 加推3号部分 10月20日 平推4号部分 5月12日 2号部分开盘 年前以销售B座尾盘，A座7—9楼房源为主，A座10—16楼房源为辅。 1 1 1月1-3日 现场活动、促销 10月 A座营销节点执行大纲（暂定） 关键节点 实现B座成交10套 A座成交15套 营销阶段 蓄势积客期 蓄客认筹期 开盘强销期 活动推广 阶段目标 B座针对拆迁户做 促销活动；A座7 —9F推广宣传性 价比及投资价值 认筹活动 开盘活动、客户维系活动及加推促销活动 媒体推广 报广、现场户外、 派单、楼体发光字、 巡展、现场促销活动 报广、短信、网络、电台、户外、海报、活动 现场户外、 区域派单 楼体、 现场促销活动 少量促销报广 5月 4月 3月 2月 1月 12月 持续期 4号部分推售、 尾盘系列促销 （根据项目 情况厘定） 6月 7月 8月 9月 4月14日 活动、认筹 8月11日 加推3号部分 10月20日 平推4号部分 5月12日 2号部分开盘 1月1-3日 现场活动、促销 A成交90套，B成