注会税法精华笔：土地增值税、房产税、土地使用税、耕地占用税要点.docVIP

土地增值税的征税范围 （1）转让国有土地使用权；（2）地上建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。【解释】土地增值税的征税范围具有“国有”、“转让”、“取得收入”三个关键特征。 应征土地增值税的情况 不征土地增值税的情况 免征土地增值税的情况 出售国有土地使用权 取得土地使用权后进行房屋开发建造然后出售的 存量房地产买卖 抵押期满以房地产抵债（发生权属转让） 单位之间交换房地产（有实物形态收入） 投出方或接受方属于房地产开发的房地产投资 投资联营后将投入的房地产再转让的 合作建房建成后转让的 房地产继承（无收入） 房地产有条件的赠与（无收入） 房地产出租（权属未变） 房地产抵押期内（权属未变） 房地产的代建房行为（权属未变） 房地产重新评估增值（无权属转移） 个人互换自有居住用房地产 合作建房建成后按比例分房自用 与房地产商无关的投资联营，将房地产转让到投资企业 企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中 国家征用收回的房地产 个人转让居住满五年以上的房地产 建造普通标准住宅出售（符合条件） 土地增值税税率（掌握，能力等级2） 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国唯一一个采用超率累进税率的税种。 增值额与扣除项目金额的比率B 税率 速算扣除系数 B≤50%的部分 30 0 50%＜B≤100% 40 5 100%＜B≤200% 50 15 B＞200% 60 35 土地增值税应税收入的确定【关键点：扣除项目的确定（重点）】 企业情况 转让房地产情况 可扣除项目 房地产开发企业 转让新建房 1．取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金财政部规定的其他扣除项目取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本房地产开发费用与转让房地产有关的税金1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的，不允许扣除房屋及建筑物的评估价格评估价格＝重置成本价×成新度折扣率转让环节缴纳的税金1．取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用转让环节缴纳的扣除项目金额=扣除项目的总金额×转让 1.建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的免税。 普通标准住宅应同时满足：住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套建筑面积在120平方米以下；实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省可允许单套建筑面积和价格标准浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。 2.因国家建设需要依法征用、收回的房地产，免征土地增值税。 3.个人因工作调动或改善居住条件转让原自用住房的，依原房产使用时间长短确定免税或减半征税。 土地增值税纳税申报及纳税地点（熟悉，能力等级1） 合同签订后7日内向房地产所在地主管税务机关申报纳税，并向税务机关提供相关合同资料。按房地产所在地申报。 房产税计税依据税率12% 租金收入×12%或4% 个人按市场价格出租的居民用房（出租后用于居住的居民住房） 4% 房产税的计税依据的几个特殊规定： 1.对投资联营的房产的规定 对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。 2.对融资租赁房屋的规定 由承租人在合同约定开始日的次月起（未约定开始日的，在合同签订的次月起），按照房产余值缴纳房产税。（新变化） 3.关于附属设备和配套设施的计税规定： 一是为了维持和增加房屋的使用功能或使房屋满足设计要求，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。 二是对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。 4.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。 房产税的税收优惠（熟悉，能力等级1） （一）国家机关、人民团体、军队自用的房产。但对出租房产以及非自身业务使用的生产、营业用房，不属于免税范围。 （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位(全额或差额预算管理的事业单位)，本身业务范围内使用的房产免征房产税。对于其所属的附属工厂、商店、招待所等不属单位公务、业务的用房，应照章纳税。 （三）宗教寺庙、公园、名