南京市市区基准价更新报告.docVIP

南京市市区基准地价更新 技 术 报 告 目 录 绪 论 1 第二章 基准地价更新的目的、任务和依据 6 第一节 基准地价更新的目的与意义 6 第二节 基准地价更新的主要内容与任务 7 第三节 基准地价更新的主要依据 9 第三章 基准地价更新技术路线 12 第一节 基准地价更新总体技术思路 12 第二节 地价信息系统建立的技术路线 14 第三节 地价区段划分的技术路线 16 第四节 地价动态监测体系更新的技术路线 19 第五节 地价区段基准地价测算与确定的技术路线 20 第六节 土地级别划分的技术路线 21 第七节 级别基准地价测算的技术路线 22 第八节 宗地地价修正体系建立的技术路线 23 第四章 地价信息系统的建立 24 第一节 系统目标 24 第二节 总体设计 25 第三节 功能设计 29 第五章 地价基础数据库构建与专题底图的编制 39 第一节 建立地价基础数据库的主要图件资料 39 第二节 地价数据库建立与集成 40 第三节 专题底图的编制 44 第六章 资料调查与整理 51 第一节 资料调查原则、要求 51 第二节 资料调查内容与途径 53 第三节 资料整理、归档 59 第七章 地价内涵与土地估价参数的确定 61 第一节 地价内涵的设定 61 第二节 还原利率的测算与确定 62 第三节 房屋重置价的确定 88 第四节 容积率修正系数的测算与确定 90 第五节 土地开发费用的确定 96 第六节 期日修正系数的测算与确定 98 第七节 地价楼层分配率的测算与确定 105 第八节 商业路线价修正体系的测算与确定 108 第九节 土地使用年期修正系数的确定 112 第十节 其他估价参数的确定 113 第八章 样点地价测算与分析处理 114 第一节 样点资料整理及其数据库的建立 114 第二节 样点地价测算 119 第三节 地价样点数理统计与检验 121 第四节 样点地价修正与样点地价图编制 124 第五节 地价等值线图编制与分析应用 125 第九章 地价区段的划分与确定 139 第一节 地价区段划分的原则、要求与技术方法 139 第二节 商业用地地价区段的初步划分 141 第三节 住宅用地地价区段的初步划分 144 第四节 工业用地地价区段的初步划分 176 第五节 地价区段的实地勘查与调整 179 第六节 地价区段的确定 180 第七节 地价区段划分成果整理 205 第八节 地价区段空间分布分析 212 第十章 地价动态监测体系更新 218 第一节 地价动态监测体系现有成果 218 第二节 地价动态监测点复核与补设 220 第三节 地价动态监测点地价评估 231 第四节 地价动态监测点更新成果整理 236 第十一章 地价区段基准地价测算与确定 238 第一节 地价区段平均地价测算 238 第二节 地价区段基准地价的验证与确定 265 第十二章 土地级别划分与确定 305 第一节 土地级别划分的原则与技术方法 305 第二节 土地级别的划分与确定 306 第三节 土地级别更新成果整理 326 第四节 土地级别空间分布分析 341 第十三章 级别基准地价测算与确定 348 第一节 级别基准地价测算 348 第二节 级别基准地价的验证与确定 355 第十四章 地价区段基准地价评估宗地地价修正体系的建立 362 第一节 影响宗地地价因素的选择及权重的确定 362 第二节 地价区段基准地价修正系数表及其说明表编制 364 第三节 地价区段基准地价修正体系的建立 365 第十五章 新旧基准地价成果对比分析 368 第一节 土地级别成果对比分析 368 第二节 基准地价成果对比分析 375 第十六章 专题研究――办公用地基准地价评估 388 第一节 办公用地地价区段的划分 388 第二节 办公用地地价监测点的设立 393 第三节 办公用地地价区段基准地价评估 394 第四节 办公用地地价区段基准地价评估宗地地价修正体系建立 400 第十七章 结 语 403 第一章 绪 论 南京市较早开展了城市基准地价评估工作，其工作进程反映了我省乃至全国基准地价评估的历史。在此之前，南京市的基准地价评估主要经历了两大发展阶段。 第一阶段：1990年～1999年。 1990年南京市作为原国家土地管理局全国城市土地定级估价试点城市之一，首次进行了主城区土地定级估价，按照《城镇土地定级规程（试行）》，采用多因素多因子综合评价的方法评定了南京市主城区土地级别，同时利用企业用地效益资料和土地市场交易资料，测定了主城区基准地价，但测算地价