新银座整合报告003.5.23.docVIP

第一部分 片区市场概况 1. 可比性楼盘调查(最新情况) 地点 楼盘 罗湖、文锦渡口岸 罗湖金岸、锦上花 春风路 凯悦华庭、金色都汇 东门 东悦名轩 罗湖商业中心区 银座金钻 凤凰路 金城华庭 罗湖金岸 项目概况： 楼盘名称 罗湖金岸 所属区域 罗湖区 地理位置 沿河南路旁深圳河侧 规模类型 3栋33层住宅，1—3层为商场，第4层为园林会所，5—33层为商务公寓 发 展 商 万年青地产 代 理 商 置业国际 施工单位 中铁建厂工程局深圳分公司 交楼标准 带全屋装修另附￥38,000 推出时间 2002.11．25 发售时间 2003.3.2 封顶时间 3.2 入伙时间 2003．12 占地面积 6193M2 建筑面积 58820M2 绿 化 率 % 总 户 数 841户 户型类型 户 型 面积M2 户 数 比 例 销售率 单房 27．45 87 10．3% 1房1厅 33．40 87 10．3% 2房2厅 58．42—70．88 406 48．4% 3房2厅 77．10—86．10 261 31% 总计 付款方式 及优惠 购房者可获赠发展商一成楼价款项 现场落定者最高可获1.5万现金利是 起 价 5888元/m2 均 价 8500元/m2 总销售率 % 物业管理 中海物业管理作为顾问 管 理 费 ￥3.2元/m2/月 推广宣传主题、卖点及绰头： 罗湖金岸以“首个罗湖地铁总站物业”|及“永恒尊贵，口岸优势”作为主题； 发展商提供“0首期”免息供款及入伙前免息供款置业计划；另外发展商送一成首期，现场落定者还可获赠1.5万现金及送装修等优惠。 楼盘以澳洲黄金海岸风情为其园林会所的主题； 其在罗湖商业城东侧设立接待展示厅，摆放楼书、楼盘模型及小区模型供客户参观。 售楼大厅设置了楼盘未来住宅大堂的豪华装修，令客户购买更有信心。 客户对象分析： 70%的客户为香港人，部份为经常到罗湖商业城购物的香港人。 项目优势： 在罗湖商业城东侧设立接待展示厅，吸引了不少逛街到罗湖商业城的香港客户抱著好奇心态到展示厅参观，增加了对香港人成交的机会率。 发展商送一成首期付款方式，超过90%的香港人选择此种的付款办法。 罗湖金岸的单房为27平方米，11月25日开始首先推出3栋的其中1栋，3月份推出另外两栋。1栋推出时间较早，现单房最低的单位只余29楼， 另外两栋由于单房、一房等小户型单位较受市场欢迎，故现剩单位集中在中高层。 项目在沿河南路侧，香港客户由关口步行只15钟便能到达，因此外销前期比例非常高达90%，近期受形势影响，外销虽有减弱，但仍占主导。 项目劣势： 项目的入口大堂靠近立交桥相对比较阴暗，影响项目的整体档次。 项目并非所有单位都有阳台，影响部份单位的实用性。 火车站附近欠缺指示的路牌指示到楼盘。 供款实例： 楼层 户型 面积 （M2） 均价 （￥/ M2） 总价 （￥） 供款年期 月供 （￥/月） 29 单房 27 11,147 300,976 25 1,467 30 1,348 11 二房二厅 71 7,600 539,286 25 2,641 30 2,427 楼盘启示： 罗湖金岸设立了一个接待中心于罗湖商业城巴士站旁，吸引了不少到深圳购物的香港人到接待中心参观，建议新银座的售楼处可花多心思及绰头，汇集人民南路的目光。例如玻璃钻石型的售楼厅，提高楼盘的档次。 楼盘现阶段只推出3栋中的第一栋，单房及一房反应非常好，客户是看好口岸的租金回报率，建议我盘在宣传时可放在投资回报方面。 锦上花 项目基本资料： 楼盘名称 锦上花 所属区域 罗湖区 地理位置 文锦路口岸，北斗路与沿河南路交叉处 规模类型 2栋33层高层物业、1~3层为商场 发 展 商 深圳花样年华投资发展有限公司 代 理 商 星彦房地产经纪评估有限公司 施工单位 江苏一建 交楼标准 送标准装修，名厂电器 推出时间 2002．10．19 发售时间 2002．11．23 封顶时间 预计2003年4月 入伙时间 预计2003年年底 占地面积 4500M2 建筑面积 49595M2 绿 化 率 % 总 户 数 610户 户型类型 户 型 面积M2 户 数 比 例 销售率 1*2 37.45~37.51 30 5% 45% 2*2 48.52~60.69 390 65% 46% 3*2 85.06~88.01 180 30% 22% 总计 600 40% 付款方式 及优惠 一次性付款m2 均 价 约8000元/m2 总销售率 60% 物业管理 发展商自己管理