世联湘潭九华项目定位及物业发展建议案例分析.ppt

立体化景观体系---采用层次丰富的植被，体现整体园林层次感 方式一：树 设计标志性的个性中央雕塑，展现小区城市个性和独特品味 方式二：雕塑 体现公园文化 中心广场，设计展示项目形象的雕塑，体现简洁大气的风格 丰富架空层空间功能，增加绿化面积，并提升项目品质感 方式三：架空层 丰富功能空间 增加绿化面积，丰富架空层空间，在增加小区公共功能的同时，提升小区的品质感 突出生态主题的围墙与导视、标识系统 泛会所建议：少而精路线，运动休闲主题，主要有棋牌室、阅览室和羽毛球场等功能，同时对外开放 以完全免费或收取业主一定管理费的形式，设置棋牌室、阅读室，为老人、业主周末提供休闲、聚会场所，同时为业主专用功能，相对内向开放 羽毛球等运动场所可结合架空层做出公共空间特色，充分运用架空层功能空间。 高层住宅建议小结： 住宅 立面 户型 园林 泛会所 采用简洁明快高层社区，区域城市意象先行代表 赠送面积 空间优化 凸窗、阳台、入户花园、内庭院 入户玄关、生活阳台、主卧功能细化 局部细致原则 树、雕塑、小品、架空层 可参与性原则 基本功能：健身房、阅览室和棋牌室 项目如何把握开发节奏，能平衡项目价值提升与现金回流之间的矛盾？ 整体项目定位 开发商目标解析 项目属性界定 项目机会挖掘 各物业发展建议 项目分期与开发建议 项目分期策略 经济测算 启动区建议 项目分期策略：以市场畅销产品入市，打造项目知名度，后期实现价值提升 区域仍处于初期开发阶段，周边配套较差 周边自住客户需求有限，投资客户较多 投资型产品在市场上普遍受到欢迎 项目作为综合体建筑，应展示在商业价值方面的优势和氛围营造，为产品升值做出贡献 基于以上情况，建议以公寓产品首先入市，扩大客户覆盖范围，降低市场风险，并有利于突破区域价格瓶颈 项目分期：一、二期以公寓为主；三期以住宅产品为主 项目分期 物业 类型 体量 销售策略 一期 公寓、商业 公寓3.4万平米 商业2万平米 首批以公寓产品入市，商业先招商 二期 公寓、商业 公寓5-6万平米 商业2万平米 商业招商，在本期公寓销售过程中，选择合适节点入市 三期 住宅、商业 住宅5万平米 商业0.2万平米 在配套价值逐渐成熟完善的条件下，住宅价值继续提升 三期及以后 一期 二期 三期 经济测算前提：成本费用假定 单位：元/㎡ 单位成本 备注 前期工程费 70 勘察、设计、临时水电道路、场地平整 初始建安成本 高层（32F） 1900 含土建、水电、安装 集中商业 3000 含土建、水电、安装 公寓 2100 含土建、水电、安装 景观绿化 100 含土建、水电、安装 基础设施费 70 综合配套费 其他费用 130 工程监理、招标、报建等费用 管理费用 - 建安成本的3%计提 不可预见费用 - 建安成本的2.5%计提 注：土地成本费：94万/亩 总建筑面积185850平米，容积率7.2 公寓面积（30-32层）： 酒店公寓33600㎡ 商务公寓28600㎡ 城市公寓28600㎡ 合计：90800㎡ 商业（四层）：40600㎡ 住宅（33层） ：54450㎡ 3栋2梯6户 公寓 住宅 商业 税后净利润为1.34亿，利润率为25% 指标 合计（万元） 1 销售收入 790765000 2 总成本费用 611281750 2.1 开发成本 544066725 2.2 销售费用2.3 销售、经营税金及附加3 营业利润 179483250 4 所得税(25%)5 净利润 134612438 6 税前成本利润率 33% 7 税后成本利率率 25% 注：销售价格——公寓3600元/㎡，住宅3300元/㎡，商业7000元/㎡ 启动期策略：启动区位置选择 缩短客户心理距离，拉近与城市的距离 道路的通达性、昭示性 利于启动期标杆产品（酒店公寓）的打造 利于启动期展示区的打造 利于启动期核心卖点（商业价值）的展示 降低周边环境对项目启动期展示效果的影响 本项目启动期位置选择原则 启动区 启动区销售策略： 前期主力店招商，营造商业氛围，以商业配套价值提升项目整体价值 以商业配套聚集项目人气，建立项目品牌，保证商业销售，并提升项目住宅价值 以产权式酒店公寓入市，填补区域需求空白，有效吸引投资客户，保证公寓销售目标 以酒店公寓建立项目形象和城市价值的同时，推出商务公寓，满足区域商务办公的强烈需求，进一步扩大销售 综合体形象建立 商业配套打造 启动区酒店公寓销售回款约1.2亿元 物业类型 销售面积 销售价格 销售金额 酒店公寓 33600㎡ 3500元/㎡ 120960000 世联地产 2010 08 08 You enjoy. We serve. 预祝原弘产九华项目创造辉煌未来！ 车行大堂体现商务公寓的人性