商业地产定价案1457363914.docVIP

商业地产定价策略的探讨 摘要：以格林美休闲广场为例探讨商业地产定价的不同方法，并采用不同定价方法比较、验证商业地产定价的合理性。 商业地产崛起的原因 商业地产利润丰厚：对于开发商来说，同一幢楼内，铺面的价值是住宅的几倍甚至上十倍，而仅从建安成本的造价来看，铺面的造价并不比住宅的高多少，所以我们在房地产市场上经常看到这样的案例，住宅部分的定价比正常的市场价格要低很多，也有仅比成本价略高一点的，目的就是要尽快将住宅销售完毕，回笼资金，尽快形成人气，人气形成后，在高价出售底商，从而获取高额利润； 商业地产收益稳定、升值空间大：国内投资渠道少，投资股票风险极大，存银行、买国债又不甘心，可供老百姓投资品种很少，特别是2001年中国股市蹦盘后，老百姓的投资注意力一下子就转移到房市来了，房价从2001年到现在一直在飙升，作为商业地产具备了所有投资的优点，不仅有稳定的租金收入、房产每年还在升值中。所以最近几年，商业地产一直是投资的热点，从我们的销售案例可以看出，有些即使是商业价值不高，投资收益率也不是很理想的商业项目也不例外的受到最捧。逐渐有投资者向我们透露这样的信息买铺面就是买一份养老保险，先想办法付清首付款，用租金来偿还银行按揭，退休后就可以享受稳定的收益来源，就是今后物价上涨或通货膨胀，但租金也会跟着上涨，生活的质量和水准不会受到影响。 商业地产定价目前较为流行的方法 作为商业地产目前较为流行的定价主要有以下几种方案： 市场比较法：主要应用于交易比较活跃的地区，即项目半径1~2公里内，有成交案例或在售商业地产案例可供参考，市场比较法比较容易被直观接受，特别是在销售过程中比较容易被客户接受，客户在购买时，也会参考其他项目的成交价格，因此在商业地产定价时必须要做好竞争楼盘销售价格的调查； 售租比率：在商业地产销售中，我们发现一个比较有趣的现象，就是“买铺面的一般不会自己经营，经营者一般不会投资铺面”，所以在商业地产的销售中，必须摸清楚项目半径500~1000米范围内的租金水平，测算项目的租金水平，根据售价再算出客户投资回报率。从我们多年的销售经验来看，较为合理的是静态投资回收期在15年，年投资收益率6.67%，售价/租金≈180。但从目前昆明大部分商业地产的定价来看，售价/租金≥250～300，年投资收益率甚至低于银行同期存款利率，投资风险极大，特别是如果该商业板块招商失败，则仅靠租金是不足以支付银行按揭的；售租比率大于300的项目无一例外都在广告上宣传项目未来的预期好。 收益法：该方法有点类似售租比率法，不同处在于考虑了资金的时间价值，商业销售项目基本不采用该方法，主要还是应用在商业资产整体转让或收购项目上，将历年的租金收入进行分析后，做出未来租金的预期值，贴现累加的和就是该商业地产的价值。 成本利润法：该方法主要是作为商业地产定价最终决策的辅助参考，商业地产的定价主要还是依靠市场和营销手段来确定，根据初步制订的销售价格来测算项目的利润是否在预期范围内，如果差距较大则项目不可行。 格林美休闲广场定价策略研讨 格林美休闲广场的现状 格林美休闲广场原是官房大酒店的配套广场，周边是成熟社区新迎小区，改造前主要营业品种是休闲茶室，经营面积3万㎡，该广场1994年投入使用，到2004年经营滑坡严重、各种设施破败、管理混乱、人气逐渐丧失，商家经营信心严重不足。特别是处于2楼的经营户，已经是举步危艰，并有约3000㎡的铺面闲置了2至3年。 广场改造势在必行，广场的重新定位，并完成招商和销售。 市场调查的方法和结果 格林美休闲广场定价主要采用市场比较法和售租比率法两种方法为主，根据这两种方法的特点，主要调查了以下三个方面的内容： 2.1、周边商业项目调查及周边铺面的成交价格 A：竞争性商业项目调查一览表 调查半径：2公里 项目名称 商业总建量㎡ 1F（元/㎡） 2F（元/㎡） 销售状况 与本项目比较 A项目 43213.8 6000~12000 2500~3500 80% 位置比本项目差，规模比本项目大，广告投入量大，知名度较高，销售较为理想 B项目 6132.4 12000~22000 2500~4000 40% 位置比本项目好,规模比本项目小,广告投入量小,无知名度,销售3个月不理想 C项目 13234.3 6000~10000 2350~3000 100% 位置比本项目好,无知名度,于1年前全部销售完 B：周边铺面成交一览表 经过调查，目前周边近期可供参考的铺面成交不多，从一个侧面反映出较多铺面所有权人均将其作为一个稳定的投资收益渠道。 地址 面积㎡ 1F（元/㎡） 2F（元/㎡） 成交时间 备注 A 15.6 4500 1998/1 位置比本项目差 B 73.4 12000