部分城市房地产场供远大于求.doc

　　中国社会科学院7日发布《中国房地产发展报告(2015)》(以下简称报告)称，2014年中国房地产待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，房地产市场总体供远大于求。供求不均衡的现状意味着2015年市场将继续去库存。 　　报告预测，2015年房价存在上涨的可能性，但不会大幅上涨。为加速去库存，各地政府将出台回购商品房作为保障性住房政策，以及一系列鼓励住房消费的政策，金融政策也将进一步放松。 　　高 企 全国商品房待售面积首破6亿平方米 　　2014年房地产市场总体表现供过于求。报告指出，房地产市场供过于求的问题，集中体现在2014年的商品房销售量大幅下降，商品房待售面积创历史新高。 　　数据显示，2014年，全国商品房销售面积为12.06亿平方米，比2013年下降7.6%，其中住宅销售面积为10.52亿平方米，比2013年下降9%，均为2009年以来首次下降。与此同时，待售面积创历史新高。2014年，全国商品房待售面积首次突破6亿平方米，达到6.22亿平方米，其中住宅待售面积突破4亿平方米，达到4.07亿平方米。 　　社科院城市发展与环境研究所副研究员尚教蔚表示，2014年房地产业待售面积不容乐观，2005至2009年全国商品房待售面积一直在2亿平方米以下。从2011年开始，商品房待售面积快速增加，年增幅均在25%以上。 　　尚教蔚表示，2015年商品房供给仍然会比较充足。2012至2014年商品房新开工面积为55.8亿平方米，2012至2014年商品房销售面积为36.3亿平方米。此外，2014年末商品房待售面积为6.2亿平方米，如果按2014年销售速度大概可以销售半年。因此，2015年部分待售面积过多的城市放缓、推迟供给的可能性较大。在土地方面，2012至2013年土地待开发面积均高于当年的土地购置面积，土地供给比较充足。 　　CRIC研究中心一季度库存显示，虽然随着成交量企稳回升，多数城市3月底库存环比回落，但整体看仍处于高位。监测的24个重点城市3月底总库存21086万平方米，同比上涨二成，平均消化周期18.7个月，处于警戒线以上。 　　库存消化周期是库存存量与前三月销售周期的比值，一年左右较为平衡，高于18个月呈现供过于求，低于6个月则为供不应求。目前，24个重点监测城市中，14个城市库存消化周期超过18个月，其中烟台高达43.4个月，沈阳高达39.8个月，青岛为25.4个月，徐州、中山为24.2个月，无锡也超过了24个月。 　　尚教蔚认为，房地产业的高库存将引发一系列问题，如房企高库存占压大量资金，资金成本持续上涨可能使部分房地产企业陷入经营困难甚至破产，从而导致部分项目停工、预售房屋无法按时交房，进而影响到购房者。另外，对于银行贷款占据相当大比例的房地产开发资金结构而言，持续高库存也意味着银行等金融机构经营风险增加。 　　严 峻 三四线城市去化周期高达22.9个月 　　“对于北京等中心城市来说，并没有供过于求，反而是三四线的小城高库存现象尤为严重。”中国房地产协会原副会长朱中一认为，所谓高库存其实是部分城市库存过高。 　　社科院报告也指出，目前存在住房及土地资源配置结构不合理，部分地区市场风险突出的现象。报告指出，1978到2014年全国城镇常住人口从1.7亿人增加到7.5亿人，城市化率从17.9%提升到54.8%。而1996年以来，我国的乡村人口就一直处于负增长态势。在农村人口减少的同时，农村居民点用地面积却在增加。 　　“现阶段房地产供需，面临资源闲置浪费与紧张不足并存的局面。”尚教蔚说，从不同城市之间来看，大城市以及超大、特大城市的人口流入集中、住房紧张，而中小城市和小城镇的人口较少，甚至出现人口净流出、住房还在大量供应的现象。由于城乡之间、不同城市之间住房及土地资源配置结构不合理，一方面，农村、小城镇的住房及土地资源得不到充分有效利用，另一方面，部分人口集中流入城市的住房需求得不到较好的满足。其结果是，人口聚集度低的部分中小城市的房地产市场供过于求问题更为严重，“去库存”难度更大，市场风险更为突出。 　　CRIC研究中心数据显示，一季度一线城市待售库存总量3383万平方米，同比增加23%，去库存周期需要13.9个月，较为平衡。但与之相对应的是，一直销售相对较差的三四线城市，待售库存却高达5124万平方米，去化周期更是高达22.9个月。 　　中国社会科学院学部委员李扬表示，随着房地产市场一段时间的调整，掩盖在泡沫下的供求关系水落石出，一些中部省市与部分沿海省市库存多达二三年，因此这会是一个中期性的调整。 　　风 向 “去库存”将成楼市政策主要目标 　　“2014年针对房地产出台的调控政策较少，2015年较为明显的改变是，‘稳定、支