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开酒店之前，你必须了解的1件事情：定位 一、建造酒店前如何准确定位 酒店作为商业地产、社区的配套产品，其建造前就需要准确的定位，就是使酒店在品牌、形象、产品在预期的消费群体的头脑中占据有利的位置。但这只是一种要达到的效果，在没有确定产品优势和未来经营策略之前，这个所谓的定位，只是充满幻想的蓝图。定位应该是在细分的基础上逐一实现的。酒店的细分应该是按照品牌、星级、设计风格、房间数量、房间面积、智能化、各类运营设备、餐饮配套设施、娱乐配套设施和竞争对手产品等等来具体细分的。这些细分将使我们清晰地、客观地意识到差异的存在，最终我们将通过这些差异的组合和搭配形成产品的准确定位。有了上述概念，就会产生一种意识，有了这种意识的支配，才能有利于我们制定出有效的建造定位：是建造一个商务型酒店？还是建造一个商务会议型酒店；是建造一个五星等级的酒店？还是建造一个四星等级的酒店。由于建造酒店这个产品过于复杂烦琐，建造周期又长，因此开发商在前期的准备过程中，往往会忽视现有的竞争对手和潜在的竞争对手，因而导致很多酒店在开业后就一直被竞争对手压制。很多开发商在第一根桩打下去去之后，才发现自己酒店的客房面积小于竞争对手；机电设施安装到位以后，才发现电梯的容量无法满足日后运营的需求；开始大面积装修后，才发现，很多客房功能没有安装到位；宴会家具到位以后，才发现仓库的确不够使用等等；这些遗憾当然不容置疑由经营团队去解决，经营团队可以凭借运营经验去解决部分遗憾，但是很多缺陷是无法弥补的，如房间面积小于竞争对手…因此，在建造方案形成初期，就必须针对竞争对手的弱点选择切入点，由此也才能在日后产生对消费者的吸引力；当然这个定位不是告诉预期消费者我的酒店怎么好，而是表明与竞争者有那些不同。凭借此差异，也足够能吸引预期消费者。目前我们面临的时代是消费个性化时代，因此我们的客人更多的是在追求精神上的需求，他们虽然非常重视购买的结果，但是也极其重视整个购买过程。根据此概念，我认为，酒店在建造初期应该为日后的经营做出准确定位，不应仅限于酒店这个产品最终的功能，还需满足我们预期客人的某种心理体验的提示。如国际酒店管理公司所拥有的各种酒店品牌（WESTIN， SHERATON，SHANGRI-LA，FORU SEASON…），这些品牌从某种意义上就是给预期客人的一种心理提示，这种提示会给客人一种心理体验的提示；这种提示最终也提出了某种消费象征了什么，同时也与日后的经营联系起来。那最终开发商该如何在建造前给自己的酒店（产品）定位呢？我认为，在立项以后，就应该聘请专业团队（职业经理人，专业酒店顾问公司）加入项目，以便在竞争前沿确定准确的定位。因为定位不是一种主观愿望，定位必须建立在客观根据上，如：01.该地区目前有什么类型的酒店？02.有那些国际管理公司管理的品牌酒店？03.有那些本土酒店？04.这些酒店的设施设备配比情况？05.每年的淡季，旺季和平季分别是什么时候？06.客房（房间的基本面积？平均房价？平均入住率？）07.餐饮08.会议09.休闲娱乐10.其他配套11.行政后勤设施12.邻近商圈组成情况？13.当地消费习惯跟趋势？14.消费者的消费行为与动机？15.当地交通现状和发展预测、16.当地招商引资情况、17.当地目前的商务活动情况、18.当地旅游资源分析、19.当地政府对城市的未来规划、20.当地人力资源情况等等。如果你是啤酒制造商，你可以根据客人的口味随时调整配方；如果你时尚引领人，你可以根据流行（消费需求），随时更改你的设计；如果你机器制造商，你随时可以根据市场的变化，调整你的库存；但是如果你决定建造一个酒店，一旦建造完毕你就无法去改变她的配方；一旦建造完毕你就无法根据当时的消费需求去更改；一旦酒店开始营业，空着没有销售出去的房间将始终是你的损失；可见，前期定位对于建造酒店来说是如何的重要。今天，定位已经不是一个完全陌生的概念，人们当然也肯定了定位的重要性，可是许多酒店的定位并不是很成功，我认为其中一个原因就在于对定位的认识上存在着误区。其具体表现如下：很多人认为，定位就是寻找市场空白，存在这种想法的原因，是由于对整体行业市场竞争存在着错误的判断，没有意识到短缺经济时代已经过去，即酒店市场供需关系发生了质的变化，酒店产品已经从满足客人的基本旅行住宿，基本会议，商务住宿等需求转化为高科技，会议品质，生活方式等方面的需求。 定位处于群体空泛化，定位是确定预期消费群体，是需求群体而不是大众群体。如果酒店定位高端商务型酒店，而盲目地进行高档设施的配备，但是由于我们对高消费层缺乏具体的分析，那酒店并不一定有很好的入住率，因为高消费层的入住动机（购买动