20070407012_高晶晶_山东省房地产开发水平的综合评价.docVIP

1前 言 1.1选题背景与意义 1.1.1选题背景 在过去的五十多年里，中国房地产市场经历了曲折的发展历程。然而，自住房制度改革以来，在这短短的几年时间内，几乎我国所有的城市，不管是沿海发达城市还是中西部欠发达的城市，一幢幢商品楼皆拔地而起，全行业达到了空前的快速发展阶段。近几年来，随着我国市场化改革进程的加速，我国的经济结构也发生了重要的变化。房地产业俨然已经成为了拉动国民经济增长的重要产业，对促进国民经济发展、扩大市场内需、改善城市面貌、提高人民生活水平有着重要的作用。同时，房地产业是一个产业链长、关联度大的产业，它能够直接或间接地引导和影响相关产业的发展。因此，研究一个区域市场的房地产业的发展现状及水平有着一定的指导意义和借鉴作用。 近年来，山东省房地产业发展迅速，对拉动经济增长、促进相关产业的发展、改善城市面貌、增加就业机会、提高城镇居民的居住水平做出了积极的贡献。尤其是在2010年山东省举办的第十一届全运会的促进作用下，我省房地产业的发展进入空前繁荣阶段，在发展速度、开发规模等方面取得了非常大的进展，但是同时，我们更应该清醒的认识到，我省的房地产开发在很多方面还存在着一些情况和问题。因此，深入地对房地产开发水平进行研究，特别是建立一套完整的房地产开发水平的评估体系，为房地产业开发管理提供依据，对于我省房地产业的健康发展具有重要的现实意义。 1.1.2选题意义 我国住房制度改革十几年来，房地产业获得了蓬勃的发展。这对改善民生、促进经济发展做出了巨大的贡献。最近几年，一些地区出现了房价迅速上涨的现象，在社会上引起了强烈的反响。从目前形势来看，虽然我国的房地产市场正在趋于成熟，但远未成熟。政府、企业以及消费者对房地产市场现状缺乏全面的认识是导致我国房地产业曲折发展的重要原因。如果政府能够很好地了解房地产企业的开发水平，就可以有效的支配我们有限的土地资源，维护市场发展秩序，使房地产开发行业健康有序的发展；对于房地产开发企业本身来说，依据准确了解到的自身开发水平，可以有效地利用资金，合理的进行投资，为自己赢得更多的利益；我们消费者通过了解了房地产企业的开发水平，进而能够更好的了解企业的发展实力，从而可以有效地保障我们自己的合法权益。 然而，任何事物都是有两面性的，房地产业的发展也是如此。如果房地产业能够健康得运行，经济效率高，将会强有力的促进国民经济的发展；反之，如果房地产业运行失控，将会牵制国民经济的发展。论文的选题就是考虑到房地产业严重影响到国民经济乃至地方经济的发展，因此，建立完备的评价房地产开发水平的指标体系，准确评价山东省房地产业的开发水平，对于今后我省房地产市场更加健康有序地发展，具有重要的理论和实践意义。 1.2国内外研究现状 1.2.1房地产市场及其相关研究 房地产业在经济发达的国家起步较早，其理论研究也已经进入成熟发展阶段。现在，房地产业已经成为拉动国民经济增长的支柱性产业，从而成为了世界各国学者和学术研究的热点，其中关于房地产业对国民经济影响的研究比较集中。 国外对房地产经济学的研究起步较早，有着很高的理论水平和实践水平。就房地产市场影响因素而言，S.W.Decaro指出引起房地产市场波动的原因有供求关系、空置率、货币政策、就业水平、人口结构及变化趋势[1]；Harwood指出经济变化、人口迁移、道路兴建、出生率、贷款、政府政策等因素将引起房地产市场的周期性波动,罗伯特Robert H. Edelstein，阿兰Allan J. Lacayo. Yoon Dokko，和丹尼尔DanielC. Leek提出了所谓房地产价值的周期模型[2]；Robert H. Edelstein和Jean. Michel Paul利用土地价格预期模型研究了日本的地产泡沫，认为泡沫产生的原因是低利率、国际资本流动、严格的土地利用限制、优惠的房地产税收政策和无弹性的土地供给等[3]。 原人民大学工商管理学院不动产管理教研室主任谢经荣教授对房价的泡沫评价模型进行了深化;主要研究了金融危机和地产泡沫的相互关系，对美国、日本、东南亚各国的房地产泡沫作了实证分析，提出了泡沫的判断指标包括预示指标、指示指标和滞后指标，并对地产泡沫的预警作了初步探讨[4]。清华大学房地产研究所刘洪玉认为:“房地产泡沫是指由于房地产投机引起的房地产价格与使用价值严重背离，市场价格脱离了实际使用者支撑的情况”[5]。 1.2.2房地产开发水平的研究 在房地产开发水平方面，陈晓川和杨海艳依据房地产开发的内容和一定的指标选取原则，从房地产开发的规模、房地产开发潜在性、房地产开发盈利性以及三个方面，选取了多项指标，构建我国房地产开发水平的综合评价指标体系，并运用无量纲化处理数学模型，评价了我国各省、自治区及直辖市的房地产开发水平[6]；王金磊建立了评价房地产