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住宅工程质量分户验收培训讲义 郝显峰 2009年3月17日 第一部分 关于住宅工程分户验收的几个基本问题 (一)分户验收的概念 (二)为什么要进行分户验收 (三)分户验收的现状 (四)分户验收的作用 (五)分户验收的组织 (六)分户验收和竣工验收之间的关系 (七)分户验收的条件 (八)分户验收前应做好哪些准备工作 (九)分户验收使用的主要仪器、设备 (十)分户验收中需要形成哪些验收记录 (十一)分户验收时发现的问题怎么办 (十二)单位工程竣工验收时，出现什么情况应终止 验收 (十三)什么是影响主要使用功能的质量问题 (一)分户验收的概念 住宅工程质量分户验收（以下简称分户验收）,是指在工程施工过程中及施工单位提交竣工报告后，住宅工程在按照国家规范要求进行单位工程竣工验收前，按照设计文件和国家、省工程质量验收规范、标准，对住宅工程的每一户及单位工程公共部位进行的专门验收，并在分户验收合格后出具住宅工程质量分户验收记录。。 (二)为什么要进行分户验收 1.建筑工程做为一种特殊的商品，其建设周期长；参建人员多且手工作业占较大比例；而且建筑工程使用的建筑材料品种多，不同材料的性能差异大，施工质量的一致性差。 2.现行国家规范采用抽样检验的方法，抽样检验就可能存在生产方风险和使用方风险。也就是说存在合格产品被拒收或不合格产品被误收的可能性。对最终用户来说，虽然经过抽样验收合格，但碰上不合格的住宅，实际上就承担了100%的风险。 (二)为什么要进行分户验收 3.现行国家验收及设计规范对于一些质量问题无明确界定（如室内空间尺寸），对于有些质量问题无统一的检查规定（如空鼓、粉刷面层裂缝、外墙外窗渗漏等）。而这些问题往往会引发住户投诉。 4.商品房价格居高不下,住户对房屋质量的要求越来越高,有些住户甚至不能容忍一点点质量问题.住宅质量问题一直是引发消费者投诉的热点问题。 (二)为什么要进行分户验收 5.目前我国建筑工程质量担保、保险、投诉处理相关制度不健全，质量验收责任制度和责任追究制度很难落实，一些建设、施工单位质量意识不足，对于住宅工程出现的质量问题处理不及时、不彻底甚至推委。一些关于住宅质量问题的经济赔偿往往难以到位。因此，使绝大部分质量问题在工程验收前得到处理是很有必要的。可以说，实行分户验收对于提高住宅工程质量水平，构建和谐社会很有意义。 （三）分户验收的现状 一、从2005年3月1日在北京朝阳区开始对136个住宅工程进行一户一验的试点开始，2006年1月1日北京市在全国率先实行一户一验制度。 建设部于2006年3月7日以建质[2006]17号转发北京市的做法，要求各省市结合本地实际逐步建立住宅工程一户一验制度。 分户验收陆续在各地得到推广。目前，很多省市如北京、江苏、宁夏、湖南、天津、太原、浙江、广东、四川、陕西等都已开展分户验收工作。总的来看，分户验收是人心所向，大势所趋。 二、黑龙江省 1：黑建质字[2006]9号关于印发《住宅工程质量分户验收管理办法（试行）》的通知 2：黑建质字[2007]16号关于印发《住宅工程质量分户验收实施指南》的通知 3 ：黑建质字[2008]14号关于加强住宅工程质量分户验收监督管理的意见 4：黑建质字[2008]38号关于印发《住宅工程质量分户验收实施指南》补充修定内容的通知 (四)分户验收的作用 1.质量责任更加明确，质量意识明显增强 分户验收的质量状况与验收小组人员的责任直接挂钩，由验收人员签字分户验收记录成为追究验收过程中弄虚作假行为的有效依据。因此，参与验收的建设、施工、监理、物业等人员的责任心会明显增强，会更加注重事前预控、过程控制。可以说，分户验收促使施工单位努力提高施工质量，监理单位严格进行验收，强化了源头质量的监管力度。 2.质量通病有效防治，住宅质量明显提升 通过分户验收的全面推行，很多原来按比例抽查不易发现的质量问题得以充分暴露，质量通病防治效果在落实分户验收中得到了保证。从已实行分户验收的省市的经验来看，分户验收使监督验收过程中发现的需整改问题大幅下降，使得住宅工程质量问题在交付住户前降至最低。 (四)分户验收的作用 3.质量投诉明显下降，满意程度明显提高 根据已实行分户验收省市的经验，随着分户验收实施