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物业项目负责人考试时间 考试日期：2011年7月10日（星期日） 8:30—10:30 《物业管理实务》 10:50—12:20 《物业管理法律法规》 试题分布 《物业管理实务》： 单选题：1分×30=30分 多选题：1分×30=30分 案例题：20分×2=40分 《物业管理法律法规》： 单选题：1分×20=20分 多选题：1分×70=70分 判断题：1分×10=10分 抓 住 主 线 物业管理是人通过对 物的管理实现对 人的 有偿服务 人： 我：物业服务企业 你：业主或使用人/业主委员会/业主大会 他：开发建设单位 领导：政府主管部门/街道办事处/乡镇人民政府 相关单位：水/电/气/暖/通讯/有线电视 物： 房屋建筑：装修/使用/养护/小修/中修/大修/翻修 设施设备：使用/养护/小修/大修/改造/更新 管理： 环境管理：保洁，绿化，禁止违章搭建 安全管理：公共安全，消防，车辆 钱： 物业服务费，专项维修资金， 代收代缴费用，特约性服务费用 法： 各种法律法规，物业服务合同， 其他合同协议（装修协议、租赁协议等） 如何管： 依照法律法规，经常检查，发现问题，及时解决 国家法律法规 一、物权法 001共有权（专有部分以外） 全体业主共同使用、管理、维护、修缮。 002-004专有权 专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。 住宅改为经营：应当经有利害关系的业主同意（P53-81本栋楼其他业主，本区域内的其它楼能够证明自己房屋或生活受到影响的业主）。 不得以放弃权利不履行义务（除非另有协议） 业主共同决定的事项 005二定二选双过半，二动双过2/3 二定：制定和修改管理规约，议事规则。 二选：选举业委会委员，选聘物业服务企业。 动钱：专项维修资金的筹集和使用。 动物：改建，重建建筑物和附属设施。 属于业主共有 008一切权利归业主 道路：有路名（城镇公共）的除外。 绿地：明示属于个人（城镇公共）的除外。 车位：首先满足业主需要。 009约定优先 有约定依约定，无约定依法定。 二、物业管理条例 015提供服务的依据：合同约定。 017《条例》七项基本制度 你的：开业主大会，定管理规约，管维修资金。 我的：企业资质，人员职业资格。 他的：招投标，承接查验。 业主的权利与义务 018房屋所有权人为业主： 享有的：接受服务，提出建议，监督别人。 付出的：遵约守法，交钱（服务费，维修资金） 024三个约定绑一块 买房前：他制定规约，并向你说明。 买房时：签订买卖合同，买卖合同中包含前期物业服务合同的内容，签订临时管理规约。 承接物业交资料 028 资料：竣工验收资料，设备技术资料， 文件：物业保修文件，使用说明文件。 029提供什么服务 按照合同约定，提供相应（质价相符）的服务。 加：条例46条：对违反法律法规规定的， 物业服务企业应当制止并报告； 有关行政部门接到报告后应制止，或依法处理。 动用维修资金的条件 033三条缺一不可 保修期满，共用部位，维修更新改造。 034，035长期行为与临时占用 长期行为：改变用途/进行经营打招呼办手续， 临时行为：临时占用/挖掘道路只打招呼。 040业主不交服务费怎么办 你督促，我起诉。 三、住宅室内装饰装修管理办法 041-046 装修前：你向我申报登记→你提交变动方案→双方签装修协议→我公示装修的时间地点。 协议内容： 工程内容和期限，允许施工的时间， 注意事项管理费，废物清运外立面。 装修时：不得私自变动，拆改，搭建，损坏。 装修完：谁损坏谁赔偿，装修企业损坏装修人先行赔偿，再向装修企业追偿。 四、业主大会和业主委员会指导规则 055管理规约：（业主的规矩） 物：物业的使用，维护，管理。 钱：维修资金筹集管理，共用部分经营收益分配。 人：共同利益，权利行使，应尽义务，违规责任。 056议事规则（开会的规矩） ： 人：业主→组成业主大会→选举业委会 。 物钱：印章的管理，经费的筹集。 定期会议和临时会议 加：定期会议按照业主大会议事规则的规定召开 058临时业主大会召开条件 特殊的人（20%），紧急的事。 060投票权数确定方式 面积：看房本，无房本按实测，无实测看合同。 人数：一户算一人(不计套数)，未出售算一人。 业委会的职责 061 召集会议执行决议，签订合同收集建议， 督促交费资金筹集，监督双方协调关系。 062谁可以委托代理人 业主-可以委托代理人参加业主大会会议。 业委会委员-不能委托代理人参加业委会会议。 063工作经费谁负担：取之于民，用之于民。 五、城市房地产管理法 070转让-转移，抵押-抵押，租赁-出租 073商品房预售条件 有三证：土地使用权证、工程规划许可证、预售许可证 正在干：投了1/4钱，定了什么时候完。 六、所