同策_沈阳王宝石寨村地块高端项目可研分析_172p_前期策划.pptVIP

万科城 胜利桥 深航翡翠城 三好桥 浑河桥 富民桥 工农桥 浑南大道城市线 长青桥 浑河滨河资源线 建筑大学 青年大街 格林生活坊 中海国际社区 和鸿国际 新加坡城 项目名称 高层 洋房/多层 别墅 供应面积 热销面积 供应面积 热销面积 供应面积 热销面积 新加坡城 42-96㎡ 78㎡ 95-124㎡ 95㎡ —— —— 中海国际社区 73-137㎡ 90㎡ 147-193㎡ 169㎡ —— —— 中海龙湾 —— —— —— —— 265-407㎡ 265㎡ 格林生活坊 68-102㎡ 92㎡ 131-134㎡ 131/134㎡ —— —— 深航翡翠城 —— —— 160-240㎡ 180㎡ 290-335㎡ 330㎡ 万科城 100-140㎡ 100㎡ —— —— —— —— 和泓国际 90-140㎡ 90㎡ —— —— —— —— 长白岛客群需求高层面积为90-100平 浑南房地产市场形势分析 区域客群分析-客群购房需求 浑南房地产市场形势分析 区域客群分析-小结 客源以主城南部区域为主，和平、沈河是大浑南的主要客源区域 自住改善性客户为大浑南区域的客群主体，购房驱动力相互交织 刚需客群以50-90㎡产品为主；改善客群以90-150㎡产品为主； 浑南是全市热点区域，新增土地量较少，主要开发存量 2011年1-4月浑南住宅产品供应增加，预计未来竞争激烈 2011年1-4月浑南住宅产品销售减少，预计未来销售将呈下降趋势 2011年1-4月浑南住宅产品价格平稳上涨，涨幅较小 浑南在售项目后续产品存量较大，预计名流置业2大项目后续竞争压力较大。 浑南房地产市场形势分析 结论及预判 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 17 16 15 20 21 23 22 19 18 24 25 27 26 09年土地供应情况——荷兰村板块土地供应较大 房地产市场分析 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 30 16 15 14 13 12 11 22 21 20 19 18 18 17 29 28 27 26 25 24 23 37 36 35 34 33 32 31 2010年1-11约土地供应情况——北沈阳土地供应较大 房地产市场分析 近年来沈阳房地产投资额逐年放大，增速均达到30%以上，09年收到08年金融危机影响，有所放缓。呈现了沈阳市场特有的“慢半拍”现象。 房地产投资 房地产市场分析 关键结论—沈阳房地产投资进入快速发展通道，受金融危机和政策影响相对较小。 随着房地产投资额逐年放大、经济环境稳步发展、城市建设及城市化进程加快，房地产供需两旺现象，年销售量在1000-1200万平之间稳步发展；09年收到08年金融危机和09年末市场转暖双重影响下，市场供应量有所萎缩。 商品房销售指标分析 房地产市场分析 关键结论—沈阳房地产市场去化量稳定，未来1-3年内将呈现一波放量走势。 超大土地供应量和开发量的前提下，市场出现供远大于求的局面；加上人均可支配收入较低等因素直接影响了沈阳房价的增幅，每年保持在5-10%较稳定的增幅。 09年下半年开始房价有了大幅上涨，不如快速阶段。 2010年1-8月份商品住宅均价5376元/㎡，与09年相比涨幅36%，进入快速上涨阶段。 沈阳房地产价格走势 价格走势——2010年商品住宅均价5063元/㎡，同比上涨29% 房地产市场分析 关键结论—宏观环境、金融危机下压抑的需求释放、市场供应求等变化导致房价迅速上升。 从供应量走势来看，市场呈现09年供不应求状态，开发商加快推按节奏，供应量逐渐加大。 从成交情况可以看出，受各项政策影响，购房者意愿有所下降，但沈阳还是以刚性需求为主，成交量还算比较稳定。 沈阳房价并未出现较大波动，依旧延续着稳步攀升的走势。 关键结论：在09年沈城房地产市场刚性需求集中释放后，市场自身势必会进入一定的休整阶段，同时，近期国家再次连续出重拳调控楼市，加之多数开发商的大量土地存量，对未来1-3年市场有。 近一年沈阳市住宅市场供应、成交走势分析 全市普通住宅销售分析 房地产市场分析 关键结论—供不应求和优惠政策接近尾声导致09年第四季度价量释放。 2007年商品住宅成交面积分析统计 面积 成交总面积 占总面积比例 60㎡以下 107.88万㎡ 9.36% 60㎡——90㎡ 357.06万㎡ 30.97% 90㎡——120㎡ 380.54万㎡ 33% 120㎡——144㎡ 203.08万㎡ 17.63% 144㎡以上 104.27万㎡ 12.80% 合计 1152.83万㎡ 100% 2009年商品住宅成交面积分析统计 面积 成交总面积 占总面积比例 60㎡